FF&E и OS&E в гостиничном проекте: как включить мебель, оборудование и текстиль в смету стадии П

Если инженерные системы — это «кровеносная система» отеля, то FF&E (Furniture, Fixtures, and Equipment — Мебель, Приспособления и Оборудование) и OS&E (Operating Supplies and Equipment — Эксплуатационные Расходные Материалы и Оборудование) — это его «лицо» и «тело». Именно эти элементы создают комфорт для гостя, формируют интерьер и обеспечивают операционную деятельность. В общей структуре капитальных затрат (CAPEX) на долю FF&E и OS&E приходится 10–15%, но ошибка в их планировании на стадии П (проектная документация) может привести не только к перерасходу бюджета, но и к провалу всей концепции отеля.

Разберёмся, как эксперты-сметчики подходят к оценке этих важнейших статей затрат на предварительном этапе, чтобы обеспечить реалистичность бюджета и успешное прохождение экспертизы.

1. Расшифровка понятий: что входит в FF&E и OS&E

Чёткое разграничение этих двух категорий — первый шаг к корректному составу сметы.### FF&E (Furniture, Fixtures, and Equipment)Это все нестационарные предметы, которые не являются частью строительных конструкций, но необходимы для функционирования отеля. Они имеют длительный срок службы и амортизируются в течение нескольких лет.

• Мебель (Furniture):
  • Номерной фонд: кровати, матрасы, прикроватные тумбы, столы, стулья, кресла, диваны, шкафы.
  • Общественные зоны: мебель для лобби, ресторанов, баров, конференц-залов.
• Приспособления (Fixtures):
  • Декоративное освещение (люстры, бра, торшеры), зеркала, картины, предметы искусства.
  • Оборудование, которое крепится к стенам, но не является частью инженерии: карнизы для штор, держатели для полотенец, диспенсеры.
• Оборудование (Equipment):
  • Техника для номеров: телевизоры, мини-бары, сейфы, фены, телефоны, чайные станции.
  • Оборудование для общественных зон, не относящееся к технологическому (например, информационные дисплеи в лобби).

OS&E (Operating Supplies and Equipment)Это предметы, необходимые для ежедневной операционной деятельности, которые имеют короткий срок службы, требуют регулярной замены или являются расходными материалами.

• Текстиль:
  • Постельное бельё (простыни, пододеяльники, наволочки).
  • Махровые изделия (полотенца, халаты, коврики для ванной).
  • Шторы, декоративные подушки, покрывала.
• Посуда и кухонный инвентарь:
  • Посуда для ресторанов и рум-сервиса (тарелки, бокалы, столовые приборы).
  • Мелкий кухонный инвентарь (ножи, разделочные доски, кастрюли).
• Эксплуатационное оборудование:
  • Уборочный инвентарь (тележки для горничных, пылесосы).
  • Оборудование для обслуживания номеров (гладильные доски, утюги).
• Расходные материалы для гостей:
  • Косметические принадлежности (шампуни, мыло), тапочки.

2. Особенности формирования сметы на стадии П

На стадии «Проект» ещё нет детальных спецификаций от дизайнера, поэтому расчёт ведётся укрупнёнными методами.

• Основа для расчёта:
  • Дизайн-концепция: Определяет уровень и стиль оснащения.
  • Планировки номеров: Дают точное количество номеров разных категорий.
  • Требования гостиничного оператора: Если проект делается под конкретный бренд (например, Hilton, Marriott), то используются его стандарты (brand book), где чётко прописаны требования ко всем элементам FF&E и OS&E.
• Методология расчёта:
  • Стоимость на номер: Самый распространённый метод. На основе проектов-аналогов определяется средняя стоимость комплектации FF&E и OS&E для номера каждой категории.
  • Стоимость на м²: Применяется для расчёта оснащения общественных зон (лобби, рестораны, конференц-залы).
  • Прямой счёт по каталогам: Для уникальных или дорогих позиций (например, дизайнерская мебель для лобби) стоимость может быть взята напрямую из коммерческих предложений поставщиков.

Экспертная практика: Для стадии П создаётся отдельный том сметной документации, посвящённый FF&E и OS&E. Он не входит в сводный сметный расчёт (ССР) на строительно-монтажные работы и обычно не проходит государственную экспертизу, но является неотъемлемой частью общего бюджета проекта для инвестора.

3. Влияние категории и формата отеля на стоимость FF&E и OS&E

Стоимость оснащения может различаться в 5–10 раз в зависимости от звёздности и формата отеля.
Вот таблица в текстовом формате:

Категория/Формат отеля: Отель 2★-3★
Особенности FF&E и OS&E: Функциональная мебель, базовый текстиль, стандартное оборудование.
Примерная стоимость на номер (стандарт): 200 000 – 400 000 ₽

---

Категория/Формат отеля: Отель 4★
Особенности FF&E и OS&E: Качественная мебель от проверенных производителей, улучшенный текстиль, расширенный набор техники.
Примерная стоимость на номер (стандарт): 600 000 – 1 000 000 ₽

---

Категория/Формат отеля: Отель 5★
Особенности FF&E и OS&E: Премиальная мебель, дизайнерские решения, брендированный текстиль, эксклюзивное оборудование.
Примерная стоимость на номер (стандарт): 1 500 000 – 3 000 000+ ₽

---

Категория/Формат отеля: Aparthotel
Особенности FF&E и OS&E: Все позиционные FF&E с добавлением кухонного блока: гарнитур, плита, холодильник, посудомоечная машина.
Примерная стоимость на номер (стандарт): +200 000 – 500 000 ₽ к базовой стоимости.

---

Категория/Формат отеля: Resort Hotel
Особенности FF&E и OS&E: Широкий ассортимент OS&E для зон отдыха, бассейнов, SPA и множества точек питания.
Примерная стоимость на номер (стандарт): Общая смета OS&E увеличивается, стоимость на номер варьируется.

4. Рекомендации по корректному учёту в смете на стадии П1. Создайте Room Data Sheets. Для каждой категории номера составьте подробную таблицу (ведомость), где будет перечислен весь состав FF&E и OS&E с указанием количества. Это основа для дальнейшего расчёта.

1. Разработайте матрицу оснащения. Сформируйте укрупнённый перечень всего оборудования и мебели для всех зон отеля (номера, лобби, ресторан, кухня, бэк-офис).

2. Используйте три источника цен. Для получения реалистичной стоимости на стадии П запросите коммерческие предложения у 2–3 поставщиков комплексного оснащения гостиниц. Это даст более точную картину, чем расчёты по нормативам.

3. Учитывайте логистику и монтаж. В стоимость FF&E необходимо закладывать не только цену самого предмета, но и затраты на его доставку, таможенную очистку (если импорт), разгрузку, сборку и установку. Эти затраты могут составлять 10–15% от стоимости оборудования.

4. Не забудьте про запас OS&E. Для текстиля и посуды необходимо закладывать в смету не один, а 2.5–3 комплекта на номер/посадочное место, чтобы обеспечить бесперебойную работу отеля (один в использовании, один в стирке/мойке, один на складе).

Вывод: Включение FF&E и OS&E в смету на стадии П — это не просто перечисление позиций, а стратегическая задача, требующая глубокого понимания операционных процессов отеля и рыночных цен. Грамотный и детализированный подход на этом этапе позволяет инвестору увидеть полную и реалистичную картину капитальных затрат, избежать неприятных сюрпризов на финише проекта и создать продукт, который будет востребован у гостей.