Геодезическая съемка участка: зачем она нужна и как проводится

Что такое геодезическая съемка земельного участка и её нормативное регулирование?

Геодезическая съемка — это процесс получения пространственных данных о земельном участке, который регулируется Градостроительным кодексом РФ и профильными сводами правил. Основная цель данных работ заключается в создании цифровой или графической модели местности, отражающей границы земельного участка, рельеф и ситуацию (строения, дороги, растительность, коммуникации).

Нормативно-правовая база

Проведение изысканий жестко регламентировано. К ключевым документам относятся:

• СП 47.13330.2016 — основной регламент по инженерным изысканиям для строительства.
• СП 126.13330.2017 — свод правил, определяющий порядок геодезических работ непосредственно в процессе строительства.
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — в части требований к точности определения координат границ.
• ГОСТ Р 51872-2019 — стандарты выполнения исполнительной геодезической документации.

Практика показывает, что игнорирование хотя бы одного из пунктов данных нормативов делает результат геодезической съемки юридически ничтожным при попытке постановки объекта на кадастровый учет или прохождении Главгосэкспертизы. Например, при выполнении работ для целей проектирования критически важно соблюдение требований к составу и оформлению, изложенных в составе и результатах инженерных изысканий.

Роль кадастрового инженера и СРО

Работы по определению границ и подготовке межевых планов вправе выполнять только кадастровый инженер, имеющий действующий квалификационный аттестат и состоящий в саморегулируемой организации (СРО). Для инженерных изысканий компания-исполнитель также обязана иметь допуск СРО в области изыскательской деятельности. Это обеспечивает финансовую ответственность исполнителя перед заказчиком в случае выявления ошибок.

Какие виды геодезических изысканий существуют и для каких целей они проводятся?

Классификация геодезических работ зависит от конечной задачи: от простого уточнения границ частного домовладения до сложного мониторинга деформаций крупных промышленных объектов. Выбор конкретного вида съемки определяет методику измерений, используемый геодезический инструмент и требования к детализации отчетности.

Топографическая съемка (Топосъемка)

Наиболее востребованный вид изысканий. Результатом является топографический план, который служит основой для разработки проектной документации (стадии П и Р). Она включает в себя отображение не только надземных объектов, но и съемку подземных коммуникаций, что критично для плотной городской застройки.

Кадастровая съемка

Проводится для определения границы земельного участка с целью его межевания, раздела или объединения. Здесь основной акцент делается на юридической чистоте координат поворотных точек. Точность измерений должна соответствовать требованиям Приказа Росреестра, зависящим от категории земель (например, для земель населенных пунктов погрешность не должна превышать 10 см).

Специальные виды съемок

• Подеревная съемка: фиксация каждого значимого дерева на участке с указанием породы и диаметра. Необходима для получения порубочного билета и разработки проекта благоустройства. Подробнее о расчетах в этой области можно узнать в материале о смете на благоустройство.
• Фасадная съемка: измерения вертикальных поверхностей зданий для реконструкции или облицовки.
• Исполнительная съемка: проводится на этапе строительства для контроля соответствия фактически выполненных работ проекту.

“Выбор вида изысканий должен быть закреплен в техническом задании (ТЗ), которое является неотъемлемой частью договора подряда на выполнение изыскательских работ.”

— СП 47.13330.2016, п. 4.15

Каков алгоритм проведения инженерно-геодезических работ на объекте?

Процесс геодезической съемки делится на три обязательных этапа: подготовительный, полевой и камеральный, каждый из которых имеет свои критерии контроля. Нарушение последовательности этапов неизбежно ведет к снижению точности инженерных данных.

Этап 1: Подготовительный

На данном этапе осуществляется сбор архивных материалов (планшетов) в местных органах архитектуры, получение выписок из ЕГРН и координат пунктов государственной геодезической сети (ГГС). Составляется программа работ, которая согласовывается с заказчиком. Важно убедиться, что используемые приборы внесены в Госреестр средств измерений и имеют действующие свидетельства о поверке.

Этап 2: Полевой (выезд на объект)

Непосредственные измерения на местности. Геодезический расчет включает:

• ✓ Рекогносцировка местности и установка съемочного обоснования.
• ✓ Измерение углов и расстояний с помощью электронных тахеометров.
• ✓ Определение координат с применением спутниковых ГНСС-приемников (в режимах RTK или статика).
• ✓ Съемка характерных форм рельефа (пикетов) для построения горизонталей.
• ✓ Поиск и трассирование подземных сетей (использование трассоискателей).

Особое внимание уделяется технике безопасности, о чем подробно изложено в статье техника безопасности при геодезических работах.

Этап 3: Камеральный

Обработка данных в специализированном ПО (AutoCAD, Civil 3D, Credo). На этом этапе формируется схема участка, вычисляются невязки, создается цифровая модель местности (ЦММ) и оформляется технический отчет. Итоговый документ проходит внутренний контроль качества (нормоконтроль) перед передачей заказчику.

Что входит в состав технического отчета и топографического плана?

Результатом инженерно-геодезических изысканий является пояснительная записка (технический отчет) и графические приложения, оформленные в соответствии с требованиями ГОСТ 21.101. Без полного комплекта документов проект не пройдет экспертизу, а объект не будет допущен к строительству.

Графическая часть

Основным элементом является топографический план. На нем должны быть отображены:

• Пункты геодезической сети и съемочного обоснования.
• Здания и сооружения с указанием этажности и материала стен.
• Дорожная сеть, ограждения, элементы благоустройства.
• Инженерные коммуникации (надземные и подземные) с характеристиками (материал, диаметр, давление/напряжение).
• Рельеф местности, выраженный горизонталями и высотными отметками.

Текстовая часть (Пояснительная записка)

Технический отчет содержит сведения о методике работ, точности измерений, сведения о поверках оборудования и свидетельства о членстве в СРО. Также прикладываются ведомости координат пунктов и акты обследования знаков ГГС.

Ситуационный план

Для ряда задач (например, газификации или электрификации) требуется упрощенная форма — ситуационный план. Он показывает положение участка относительно окружающей инфраструктуры без детального отображения рельефа. Подробнее процедура получения описана в материале о ситуационном плане участка.

Каковы основные требования к масштабу 1:500 и точности координат?

Масштаб 1:500 (в 1 см — 5 метров) является «золотым стандартом» для проектирования в строительстве, так как он обеспечивает необходимую детализацию для прокладки инженерных сетей. Выбор масштаба напрямую влияет на плотность съемки и трудозатраты специалистов.

Характеристики масштаба 1:500

Согласно ГКИНП-02-033-82, при съемке в данном масштабе предельная погрешность положения четких контуров относительно пунктов обоснования не должна превышать 0.5 мм в масштабе плана (т.е. 25 см на местности). Для подземных коммуникаций требования еще жестче.

При выполнении работ крайне важно использовать правильные координаты. В РФ используется государственная система координат МСК (местная система координат региона), связанная с ГСК-2011. Использование систем GPS (WGS-84) без пересчета в МСК является грубейшей ошибкой, делающей невозможным сопоставление данных с кадастровой картой.

Какие ошибки чаще всего допускаются при геодезической съемке и как их избежать?

Ошибки в геодезии делятся на грубые (просчеты), систематические (неисправность приборов) и случайные. Большинство из них выявляется на этапе камеральной проверки или при попытке посадки здания на участок.

Рекомендуется внедрять многоступенчатую систему контроля. Например, использование технологической карты на геодезические работы позволяет стандартизировать процессы и снизить влияние человеческого фактора. Ознакомиться с примером такой карты можно здесь: техкарта на геодезические работы.

Как правильно подготовить исполнительную документацию и пройти экспертизу результатов изысканий?

Финальный этап — передача материалов в архив архитектуры и получение положительного заключения экспертизы (государственной или негосударственной). Качественная исполнительная документация — это залог того, что у надзорных органов не возникнет вопросов к качеству изысканий.

Чек-лист проверки готовности документации:

• ✓ Наличие всех листов плана с подписями ответственных лиц и печатями СРО.
• ✓ Наличие актов согласования подземных коммуникаций.
• ✓ Соответствие условных знаков требованиям ГКИНП (ОНТА)-02-118-02.
• ✓ Наличие технического отчета в бумажном и электронном виде (форматы PDF и DWG).
• ✓ Срок действия изысканий не превышает 2 года (согласно СП 47.13330.2016).
• ✓ Результат геодезической съемки загружен в ИСОГД (при необходимости).

Важно помнить, что экспертиза проверяет не только точность цифр, но и полноту состава отчета. При подготовке рекомендуется опираться на внутренние стандарты Expertsmet, которые предусматривают предварительный аудит документации. Это существенно сокращает срок проведения экспертизы, о чем мы писали в статье про сроки экспертизы.

Особенности для сложных объектов

Для уникальных или высотных сооружений требования к изысканиям повышаются. В таких случаях часто требуется закладка капитальных реперов и создание специальной геодезической сети объекта. Практика Expertsmet показывает, что для таких проектов оптимальным решением является комплексное техническое сопровождение проекта.

Часто задаваемые вопросы

Каков срок действия топографической съемки?

Согласно СП 47.13330.2016, результаты изысканий актуальны в течение 2 лет. По истечении этого срока, если на участке произошли изменения более чем на 35%, требуется выполнение новой съемки. Если изменения незначительны, проводится актуализация (корректура) существующих планов.

Чем отличается межевание от геодезической съемки?

Межевание — это юридическая процедура определения границ, а геосъемка — технический процесс измерений. Съемка является основой для межевания. Межевой план подготавливается исключительно для Росреестра, в то время как топосъемка нужна для проектировщиков и строителей.

Зачем согласовывать план с эксплуатирующими организациями?

Это подтверждает правильность отображения подземных сетей. Геодезист может найти трубу прибором, но только балансодержатель (Водоканал, Сети и др.) подтвердит её назначение, глубину залегания и статус (действующая/брошенная). Без этих штампов план не примут в архитектуре.

Нужно ли разрешение на проведение геодезических работ?

Для частных участков — нет, для работ на муниципальных землях — требуется уведомление. В крупных городах (например, в Москве) необходимо открывать ордер или получать разрешение в Геонадзоре на производство инженерных изысканий.

Можно ли использовать квадрокоптер для геодезической съемки?

Да, метод аэрофотосъемки активно применяется для больших территорий. Однако для получения высокоточного плана (1:500) данные с дрона должны быть привязаны к наземным опорным точкам (опознакам) и дополнены наземной досъемкой «слепых» зон (под козырьками, в густой растительности).

Как проверить точность выполненной съемки самостоятельно?

Проверьте соответствие границ участка данным публичной кадастровой карты. Также можно замерить расстояние между двумя явными объектами (например, углами дома) рулеткой и сравнить с планом. Расхождение не должно превышать 10-20 см для масштаба 1:500.

Заключение

Профессиональная геодезическая съемка земельного участка — это не просто набор чертежей, а гарантия безопасности и экономической эффективности вашего проекта. Подводя итог, выделим ключевые аспекты:

• Всегда проверяйте допуски СРО и поверки оборудования у исполнителя.
• Масштаб 1:500 является обязательным для проектирования капитальных объектов.
• Согласование подземных коммуникаций — критически важный этап, который нельзя пропускать.
• Актуальность данных составляет 2 года, после чего требуется обновление.

Если вам требуется качественный результат геодезической съемки, соответствующий всем нормам законодательства 2024-2026 годов, специалисты Expertsmet.ru готовы оказать экспертную поддержку на любом этапе — от разработки ТЗ до прохождения экспертизы.

Expertsmet.ru
mail@expertsmet.ru
8 (800) 300 87 72