ГрК РФ 2024: изменения в строительной документации

Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ 190-ФЗ): Полное руководство 2024

Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ 190-ФЗ) — это фундаментальный законодательный акт, регулирующий весь цикл жизни строительного проекта: от планировки территории до ввода объекта в эксплуатацию. В 2024 году, в условиях активного импортозамещения и цифровой трансформации отрасли, понимание норм ГрК РФ становится критически важным для каждого участника рынка. Строительство сегодня невозможно без строгого соблюдения регламентов, так как ошибки в интерпретации кодекса ведут к отказам в выдаче разрешений, срывам сроков и серьезным финансовым потерям.

Актуальность темы обусловлена масштабными изменениями, внесенными в Градостроительный кодекс РФ в последние несколько лет. Новая редакция 2024 года направлена на сокращение инвестиционно-строительного цикла, упрощение процедур экспертизы и переход на ресурсно-индексный метод определения сметной стоимости. Статистика показывает, что более 70% замечаний государственной экспертизы касаются несоблюдения требований статьи 48 и 49 ГрК РФ. В этой статье мы подробно разберем, как подготовить проектную и сметную документацию, соответствующую самым свежим требованиям законодательства.

Цель данного материала — предоставить проектировщикам, застройщикам и сметчикам прикладной инструмент для работы. Мы проанализируем ключевые изменения, разберем структуру документации и опишем алгоритмы взаимодействия с контролирующими органами. Специалисты компании Expertsmet подготовили этот обзор, опираясь на многолетний опыт защиты сметной документации в федеральных и региональных экспертных центрах.

1. Определение и нормативно-правовая база ГрК РФ 190-ФЗ

Градостроительный кодекс представляет собой свод правил, который устанавливает систему координат для всех видов градостроительной деятельности. Основная задача кодекса — обеспечение устойчивого развития территорий, безопасности зданий и сооружений, а также соблюдение баланса интересов государства, бизнеса и граждан.

Нормативная база, на которой базируется Градостроительный кодекс РФ 190-ФЗ, включает в себя:

• Федеральный закон от 29.12.2004 № 190-ФЗ (базовый документ).
• Постановление Правительства РФ № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».
• Постановление Правительства РФ № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы».
• Приказы Минстроя России, детализирующие методики расчета сметной стоимости (согласно ст. 8.3 ГрК РФ).

Для профессионального сообщества документация, разрабатываемая по нормам ГрК РФ, делится на несколько уровней: территориальное планирование, градостроительное зонирование, планировка территории и непосредственно архитектурно-строительное проектирование. Важно понимать, что каждый последующий этап должен строго соответствовать предыдущему. Например, проектная документация не может быть утверждена, если она противоречит параметрам, которые содержит градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

"Градостроительная деятельность — это деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений."

— ГрК РФ 190-ФЗ, Статья 1

2. Проектная документация и инженерные изыскания (Ст. 47–48 ГрК РФ)

Архитектурно-строительное проектирование является «сердцем» ГрК РФ. Согласно статье 48, проектная документация представляет собой совокупность текстовых и графических материалов, определяющих архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения.

2.1. Обязательность разработки и состав документации

В 2024 году требования к составу проектной документации продолжают уточняться в сторону цифровизации. Застройщик или технический заказчик обязан обеспечить подготовку документации для любого объекта капитального строительства, за исключением объектов ИЖС (в определенных случаях). Ключевым документом, определяющим требования к конкретному объекту, является задание на проектирование.

2.2. Результаты инженерных изысканий

Ни один проект не может быть передан на экспертизу без проведения изысканий. Статья 47 ГрК РФ четко регламентирует, что результаты инженерных изысканий являются обязательным основанием для разработки проектных решений. Сюда входят геодезические, геологические, гидрометеорологические и экологические исследования. В новой редакции кодекса усилена ответственность за актуальность данных изысканий — использование материалов старше 2–3 лет без актуализации зачастую становится причиной отрицательного заключения.

2.3. Роль ГИПа и ГАПа в рамках ГрК РФ

Особое внимание кодекс уделяет специалистам, ответственным за проект. Главный инженер проекта (ГИП) и главный архитектор проекта (ГАП) должны состоять в соответствующих Национальных реестрах специалистов (НОПРИЗ). Их подпись на документации подтверждает соответствие проекта всем нормам безопасности и техническим регламентам. Это персональная ответственность, которая в 2024 году стала еще более весомой в связи с усилением государственного строительного надзора.

3. Сметная стоимость и ценообразование (Ст. 8.3 ГрК РФ)

Для многих специалистов статья 8.3 является самой важной частью кодекса, так как она регулирует вопрос денег. Сметная стоимость строительства, финансируемого с привлечением средств бюджетной системы РФ, должна определяться с обязательным применением сметных нормативов, внесенных в Федеральный реестр (ФРСН).

3.1. Ресурсно-индексный метод (РИМ)

В 2024 году переход на ресурсно-индексный метод стал практически повсеместным. Это изменение в методологии, которое ГрК РФ поддерживает через механизмы ФГИС ЦС (Федеральная государственная информационная система ценообразования в строительстве). Теперь смета должна максимально отражать рыночные реалии за счет использования текущих цен на ресурсы, а не простого пересчета базисных цен через индексы.

3.2. Достоверность определения сметной стоимости

Проверка достоверности сметной стоимости теперь интегрирована в общую процедуру экспертизы проектной документации. Согласно ГрК РФ, если стоимость объекта превышает установленные лимиты, она подлежит обязательному экспертному контролю. Сметная документация должна включать локальные сметы, объектные сметы и сводный сметный расчет, составленный в строгом соответствии с Методикой № 421/пр.

3.3. Капитальный ремонт и реконструкция

ГрК РФ разделяет требования к сметам на новое строительство и капитальный ремонт. Для капремонта требования законодательства позволяют использовать упрощенный состав документации, однако сметные нормы остаются жесткими. Специалисты Expertsmet отмечают, что именно на этапе капремонта часто возникают споры о правомерности применения тех или иных расценок из сборников ФЕР/ГЭСН.

4. Экспертиза документации и результатов изысканий (Ст. 49 ГрК РФ)

Прохождение экспертизы — самый сложный и ответственный этап. Экспертиза проектной документации проводится для оценки ее соответствия техническим регламентам, санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды и пожарной безопасности.

4.1. Государственная и негосударственная экспертиза

ГрК РФ устанавливает паритет между государственной и негосударственной экспертизой для большинства коммерческих объектов. Однако для уникальных, особо опасных, технически сложных объектов, а также объектов, строящихся за бюджетный счет, государственная экспертиза остается обязательной. В 2024 году активно развивается формат «экспертного сопровождения», позволяющий вносить изменения в проект в процессе строительства без повторного прохождения полной процедуры.

4.2. Единый государственный реестр заключений (ЕГРЗ)

Все заключения экспертизы в обязательном порядке вносятся в ЕГРЗ. Без номера в этом реестре разрешение на строительство получить невозможно. Это делает процесс прозрачным и исключает возможность использования поддельных или нелегитимных заключений. Система автоматически проверяет наличие необходимых разделов и соответствие данных застройщика.

4.3. Требования к экспертам

Специалисты, проводящие экспертизу, также должны быть аттестованы Минстроем РФ. ГрК РФ жестко регламентирует их независимость и профессиональную квалификацию. В случае выявления грубых нарушений в выданном заключении, эксперт может быть лишен квалификационного аттестата.

5. Алгоритм подготовки документации по нормам ГрК РФ: 6 этапов

Чтобы успешно реализовать объект капитального строительства, необходимо следовать четкой последовательности действий, предусмотренной кодексом.

1. Получение ГПЗУ и исходно-разрешительной документации. Земельный участок должен иметь четко определенные границы и разрешенное использование.
2. Проведение инженерных изысканий. Сбор данных о грунтах, водах и экологии участка. Формирование отчетов.
3. Разработка проектной документации. Подготовка всех разделов согласно Постановлению № 87, включая архитектурные, конструктивные и инженерные решения.
4. Составление сметной документации. Расчет стоимости на основе выбранных проектных решений с применением актуальных нормативов.
5. Прохождение экспертизы. Подача документов в экспертный орган, отработка замечаний, получение положительного заключения с внесением в ЕГРЗ.
6. Получение разрешения на строительство. Подача заявления в органы стройнадзора или муниципалитет с приложением всех согласованных документов.

На каждом из этих этапов требования законодательства могут меняться, поэтому крайне важно отслеживать изменения ГрК РФ в режиме реального времени. Например, в 2024 году были уточнены сроки выдачи разрешений — теперь процедура занимает меньше времени, если документация подана в электронном виде через региональные порталы услуг.

6. Распространенные ошибки при работе с ГрК РФ и пути их решения

На основе практики Expertsmet мы сформировали таблицу типичных ошибок, которые совершают застройщики и проектировщики при подготовке документации.

Типичная ошибка	Последствия согласно законодательству	Рекомендуемое решение
Несоответствие проекта ГПЗУ	Отказ в выдаче разрешения на строительство, невозможность пройти экспертизу.	Тщательная проверка ТЭПов (технико-экономических показателей) на начальном этапе.
Использование устаревших сметных нормативов	Отрицательное заключение экспертизы по части достоверности стоимости.	Мониторинг ФРСН и использование актуальных баз (ФСНБ-2022) и индексов Минстроя.
Отсутствие регистрации специалистов в НРС	Документация считается нелегитимной, подпись ГИПа/ГАПа не признается.	Проверка членства в СРО и наличия специалистов в реестрах НОПРИЗ/НОСТРОЙ.
Нарушение состава разделов по Пост. № 87	Возврат документации без рассмотрения экспертным органом.	Внутренний аудит документации перед подачей, использование чек-листов.
Ошибки в определении объекта (реконструкция vs капремонт)	Неправильный выбор процедуры согласования, штрафы за незаконное строительство.	Юридический и технический анализ планируемых работ на соответствие ст. 1 ГрК РФ.

Особую категорию ошибок составляют неточности в описании сложившейся застройки. Если проектируемый объект находится в зоне исторической застройки или имеет общие границы с памятниками архитектуры, требования ГрК РФ дополняются нормами ФЗ-73 об охране культурного наследия. Забывчивость в этом вопросе может привести к полной остановке работ на площадке.

7. Чек-лист для застройщика: проверка документации на соответствие ГрК РФ

Перед тем как передать проект в работу или на экспертизу, убедитесь, что выполнены следующие пункты:

• ✓ Правоустанавливающие документы: Земельный участок оформлен, договор аренды или свидетельство о собственности актуально.
• ✓ Инженерные изыскания: Отчеты содержат все необходимые виды исследований, подписи экспертов и печати организаций (членов СРО).
• ✓ Проектные разделы: В наличии все обязательные разделы (от пояснительной записки до мероприятий по обеспечению пожарной безопасности).
• ✓ Сметные расчеты: Смета составлена в текущем уровне цен (или базисно-индексном, где это допустимо), применены корректные коэффициенты.
• ✓ Цифровой формат: Документация подготовлена в формате PDF с возможностью копирования текста, а сметы — в формате XML (требование Минстроя).
• ✓ Согласования: Получены все необходимые ТУ (технические условия) от ресурсоснабжающих организаций.

Соблюдение этого простого чек-листа снижает риск возврата документов на 40-50%. Профессиональный строительный контроль начинается именно с проверки качества проектных решений «на бумаге».

8. Актуальные тренды и перспективы развития законодательства

В ближайшие годы Градостроительный кодекс РФ продолжит движение в сторону полной цифровизации. Ожидается, что обязательное использование технологий информационного моделирования (ТИМ/BIM) охватит не только государственные заказы, но и крупное коммерческое жилищное строительство. Это потребует от сметчиков и проектировщиков освоения нового софта и методик автоматизированного извлечения объемов работ из моделей.

Еще один важный тренд — экологизация. Новая редакция кодекса все чаще включает требования по энергоэффективности и экологической безопасности объектов. Стандарты «зеленого строительства» постепенно переходят из разряда добровольных в разряд обязательных рекомендаций, влияя на выбор материалов и технологий.

Также стоит отметить упрощение процесса ввода в эксплуатацию. Государство стремится максимально автоматизировать этот этап, исключив избыточные бумажные отчеты и заменив их данными из информационных систем строительного надзора. Однако это накладывает дополнительную ответственность на застройщика в части ведения исполнительной документации в электронном виде.

Заключение и экспертная поддержка

Знание норм ГрК РФ 190-ФЗ — это не просто юридическая формальность, а залог финансовой стабильности и безопасности строительного бизнеса. Каждое изменение в кодексе открывает новые возможности для оптимизации процессов, но одновременно требует высокой квалификации от персонала. Ошибки в сметной стоимости или проектных решениях обходятся слишком дорого, чтобы полагаться на случай.

Если ваша компания столкнулась со сложностями при подготовке документации, прохождении экспертизы или расчете смет по новым методикам 2024 года, специалисты Expertsmet.ru готовы оказать профессиональную поддержку. Мы берем на себя аудит текущих проектов, разработку смет «под ключ» и полное сопровождение в органах государственной экспертизы.

Свяжитесь с нами для консультации:

Expertsmet.ru
Электронная почта: mail@expertsmet.ru
Телефон горячей линии: 8 (800) 300 87 72