Может ли застройщик быть генподрядчиком в одном лице?

Может ли застройщик быть генподрядчиком в одном лице?

Может ли застройщик быть генподрядчиком в одном лице? Этот вопрос является одним из самых актуальных в современном строительном праве России, особенно в условиях постоянного изменения нормативной базы и стремления компаний к оптимизации издержек. В 2024 году законодательство четко регламентирует правовой статус участников строительного процесса, однако на практике возникает множество нюансов, связанных с членством в СРО, налогообложением и разграничением ответственности. Понимание того, как правильно совмещать функции инвестора, заказчика и исполнителя работ, позволяет избежать многомиллионных штрафов и проблем при вводе объекта в эксплуатацию.

Для профессиональных участников рынка — девелоперов, подрядных организаций и проектировщиков — важно осознавать, что совмещение ролей не является простым внутренним решением компании. Это сложный юридический процесс, требующий соблюдения норм Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), наличия квалифицированного персонала и соответствия требованиям саморегулируемых организаций. В данной экспертной статье мы подробно разберем, как реализовать схему «застройщик-генподрядчик» без рисков для бизнеса, опираясь на актуальную практику компании Expertsmet.ru.

1. Определение и нормативно-правовая база совмещения функций

Чтобы ответить на вопрос о правомерности совмещения ролей, необходимо обратиться к базовым определениям, заложенным в законодательстве. Согласно пункту 16 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, застройщик — это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации.

В то же время, функции генподрядчика (лица, осуществляющего строительство) определены в статье 52 ГрК РФ. Законодательство не содержит прямого запрета на выполнение застройщиком работ самостоятельно. Напротив, нормы ГрК РФ прямо предусматривают возможность выполнения работ «застройщиком самостоятельно».

«Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, подготовка проектной документации могут осуществляться застройщиком самостоятельно при условии, что такое лицо является членом соответствующей саморегулируемой организации...»

— Градостроительный кодекс РФ, Статья 52, часть 3.1

Таким образом, законодательство допускает ситуацию, когда одно юридическое лицо выступает в двух ипостасях. В этом случае застройщик фактически выполняет функции генподрядчика, принимая на себя все обязательства по организации процесса, соблюдению техники безопасности и качеству работ. Ключевым документом здесь выступает не только ГрК РФ, но и Федеральный закон № 372-ФЗ, который существенно реформировал систему СРО, установив новые правила для лиц, работающих без привлечения сторонних подрядчиков.

2. Ключевые принципы и компоненты статуса «Застройщик-Генподрядчик»

Реализация строительного проекта силами одной компании требует четкого понимания структуры ответственности. Рассмотрим основные компоненты этого правового статуса.

2.1. Правовой статус и право на строительство

Для того чтобы застройщик мог законно выполнять функции генподрядчика, он должен обладать полным пакетом прав на объект и земельный участок. Это включает в себя право собственности или договор аренды участка, а также полученное в установленном порядке разрешение на строительство. Правомерность действий застройщика как строителя подтверждается выпиской из реестра СРО, где указано право на выполнение работ по договорам строительного подряда или право осуществлять строительство самостоятельно.

2.2. Членство в СРО как обязательное условие

Это важнейший аспект. Если застройщик решает строить сам (без привлечения внешнего генподрядчика по договору), он обязан иметь членство в СРО в области строительства. Важно понимать: требования к членству распространяются на застройщика именно в тот момент, когда он начинает выполнять функции организатора работ или непосредственного исполнителя. Исключение составляют лишь случаи, когда стоимость работ по договору не превышает 10 миллионов рублей (согласно актуальным изменениям ГрК РФ), но для объектов капитального строительства такая сумма является незначительной, и СРО требуется практически всегда.

2.3. Функции технического заказчика в структуре компании

Нередко застройщик совмещает не две, а три роли: инвестор (застройщик), технический заказчик и генподрядчик. Служба заказчика внутри структуры застройщика берет на себя функции по контролю за проектированием, получению ТУ и надзору. В этом случае совмещение функций должно быть отражено во внутренних приказах и должностных инструкциях, чтобы при проверках ГСН (Госстройнадзора) не возникало вопросов о том, кто осуществляет строительный контроль.

2.4. Договорные отношения при совмещении ролей

Когда функции совмещены, классический договор строительного подряда между застройщиком и генподрядчиком не заключается, так как лицо не может заключить договор само с собой. Вместо этого издается распорядительный акт (приказ) о выполнении работ собственными силами. Однако, если застройщик привлекает субподрядчиков, он заключает с ними прямые договоры, выступая для них в роли «заказчика-генподрядчика».

3. Членство в СРО и нормы ГрК РФ при самостоятельном строительстве

Разберем детально, как работают нормы ГрК РФ в отношении СРО для застройщиков. До реформы 2017 года существовала путаница, но сейчас правила прозрачны.

Если застройщик привлекает генподрядчика (третье лицо), то застройщику СРО не требуется (за исключением случаев, когда он сам выполняет часть функций техзаказчика). Но если застройщик выполняет функции генподрядчика «в одном лице», наличие допуска становится обязательным. Это связано с тем, что именно член СРО формирует компенсационные фонды, которые являются гарантией безопасности и качества в капитальном строительстве.

Существует три уровня ответственности в СРО, которые застройщик-генподрядчик должен учитывать:

• Компенсационный фонд возмещения вреда (КФ ВВ): Обязателен для всех членов СРО.
• Компенсационный фонд обеспечения договорных обязательств (КФ ОДО): Требуется, если застройщик планирует участвовать в закупках по 44-ФЗ или 223-ФЗ, либо если он выступает подрядчиком для других лиц. При строительстве «для себя» на собственной земле этот фонд формально может не пополняться до определенного предела, но эксперты рекомендуют иметь его для расширения маневра.
• Наличие специалистов в НРС: В штате компании-застройщика должно быть минимум два специалиста, включенных в Национальный реестр специалистов (НОСТРОЙ), которые будут подписывать акты выполненных работ (КС-2, КС-3) и нести персональную ответственность.

4. Практический алгоритм реализации схемы «Застройщик-Генподрядчик»

Чтобы успешно реализовать проект, где застройщик и исполнитель — это одно лицо, рекомендуется придерживаться следующего алгоритма:

1. Оформление прав на землю: Регистрация собственности или долгосрочной аренды. Проверка ВРИ (вида разрешенного использования) под строительство конкретного объекта.
2. Получение членства в СРО: Вступление в саморегулируемая организация строителей. Важно выбрать надежную СРО и внести взносы в компфонды, соответствующие планируемому объему работ.
3. Разработка проектной документации: Проектная документация должна пройти экспертизу. Если застройщик также сам проектирует, ему необходимо членство в СРО проектировщиков.
4. Составление сметной документации: Сметная документация — фундамент финансового планирования. При совмещении ролей важно правильно рассчитать накладные расходы и сметную прибыль, чтобы налоговые органы не сочли это схемой ухода от налогов. Специалисты Expertsmet.ru часто помогают застройщикам оптимизировать сметы именно под внутреннее выполнение.
5. Получение разрешения на строительство: Подача документов в ИСОГД. В графе «лицо, осуществляющее строительство» указываются реквизиты самого застройщика.
6. Организация строительного контроля: Издание приказа о назначении ответственных лиц. Помните, что лицо, осуществляющее строительство, и лицо, осуществляющее строительный контроль от заказчика, могут быть из одной организации, но это должны быть разные сотрудники.
7. Выполнение работ и ведение ИД: Самостоятельное выполнение работ с привлечением собственной техники и рабочих или через договоры субподряда.

5. Распространенные ошибки и их решение

При совмещении функций компании часто допускают критические ошибки. Мы систематизировали их в таблице ниже.

Ошибка	Последствие	Решение
Отсутствие членства в СРО у застройщика при работе без генподрядчика	Признание строительства незаконным, штрафы до 50 000 руб., риск сноса объекта как самостроя.	Вступить в СРО до начала любых работ на объекте, включая подготовительный период.
Неправильное оформление первичных документов (КС-2, КС-3)	Отказ налоговой в вычете НДС, проблемы с подтверждением целевого использования средств.	Оформлять акты внутренними приказами, но по унифицированным формам, сохраняя логику «Заказчик - Исполнитель».
Отсутствие специалистов в НРС в штате застройщика	Невозможность законно подписать акты приемки, отказ ГСН в выдаче ЗОС (Заключения о соответствии).	Трудоустроить в штат минимум двух главных инженеров, включенных в реестр НОСТРОЙ.
Размытие функций техзаказчика и строителя	Конфликт интересов при приемке работ, претензии со стороны инвесторов или дольщиков.	Четко регламентировать функционал различных подразделений (отдел капстроительства и производственный отдел).
Использование "чужого" СРО	Попытка прикрыться СРО дочерней компании без прямого договора подряда.	Либо заключать реальный договор строительного подряда, либо оформлять СРО на головную компанию.

6. Практические рекомендации и чек-лист для застройщика

Для эффективного управления проектом в режиме «одного лица» воспользуйтесь нашими рекомендациями:

• Разделяйте финансовые потоки: Даже внутри одной компании ведите раздельный учет затрат на функции застройщика и затрат на строительно-монтажные работы. Это упростит прохождение аудита и налоговых проверок.
• Тщательно готовьте сметы: При совмещении ролей часто возникает соблазн упростить сметные расчеты. Однако именно сметная документация является базой для подтверждения стоимости объекта при его постановке на баланс.
• Следите за кадровым составом: Юридическое лицо должно иметь в штате не только руководителей, но и ИТР, ответственных за технику безопасности и электрохозяйство.
• Контролируйте субподрядчиков: Выступая генподрядчиком, застройщик несет полную ответственность за действия привлеченных лиц перед государством. Убедитесь, что у каждого субподрядчика есть свое членство в СРО (если сумма их договора более 10 млн руб.).

Финальный чек-лист готовности застройщика к работе в качестве генподрядчика:

• ✓ Право собственности/аренды на ЗУ подтверждено и зарегистрировано.
• ✓ Юридическое лицо является действующим членом строительного СРО.
• ✓ Уровень ответственности в СРО покрывает стоимость текущего проекта.
• ✓ В штате есть 2+ специалиста из реестра НРС (НОСТРОЙ).
• ✓ Получено положительное заключение экспертизы на проект и смету.
• ✓ Оформлено разрешение на строительство, где компания указана как застройщик.
• ✓ Разработаны и утверждены внутренние регламенты взаимодействия службы заказчика и строительного подразделения.

7. Актуальные тренды и перспективы (2024-2025 гг.)

В ближайшие годы ожидается дальнейшее ужесточение контроля за качеством строительства. Основной тренд — цифровизация. С 2024 года для многих объектов использование ТИМ (технологий информационного моделирования) становится обязательным. Застройщик, совмещающий функции генподрядчика, получает здесь преимущество: работа в единой цифровой среде позволяет прозрачно отслеживать каждый этап — от сметы до фактической укладки кирпича.

Также меняется законодательство в части ответственности. Обсуждаются поправки, повышающие роль главных инженеров проектов. Если компания выступает в одном лице, нагрузка на таких специалистов возрастает вдвое, так как им приходится курировать и проектную, и исполнительную часть. Еще один важный аспект — правовой статус застройщика в системе эскроу-счетов. Банки более охотно кредитуют проекты, где генподрядчик — это структурное подразделение застройщика с понятной репутацией и активами, так как это снижает риск "брошенной стройки" из-за банкротства стороннего подрядчика.

8. Заключение и профессиональная помощь

Отвечая на главный вопрос статьи: может ли застройщик быть генподрядчиком в одном лице? — однозначно да. Более того, для крупных девелоперских холдингов это естественный путь развития, позволяющий полностью контролировать маржинальность и сроки реализации. Однако такая модель требует безупречного знания норм ГрК РФ, наличия актуальных допусков СРО и грамотно выстроенной системы документального оформления.

Совмещение функций накладывает на компанию двойные обязательства застройщика: как перед государственными органами в части безопасности объекта, так и перед инвесторами в части финансовой чистоты. Ошибки в сметных расчетах или пренебрежение требованиями к членству в СРО могут стоить компании лицензии и возможности продолжать деятельность.

Если вы планируете переход на модель самостоятельного строительства или столкнулись с трудностями при оформлении документации, эксперты компании Expertsmet.ru готовы оказать квалифицированную поддержку. Мы специализируемся на разработке и проверке сметной документации, аудите строительных процессов и сопровождении вступления в СРО.

Expertsmet.ru
Профессиональный подход к сметному делу и строительному консалтингу.
mail@expertsmet.ru
8 (800) 300 87 72