Программа работ по обследованию зданий: образец и пример заполнения

Техническое обследование зданий и сооружений — это комплекс мероприятий по определению и оценке фактических значений контролируемых параметров, характеризующих эксплуатационное состояние, пригодность и работоспособность объектов. Фундаментом этого процесса является грамотно составленная программа обследования зданий. Без этого документа невозможно гарантировать полноту исследований, а результаты экспертизы могут быть оспорены в надзорных органах или привести к проектным ошибкам при реконструкции.

В 2024–2026 годах требования к качеству исходных данных для проектирования и капитального ремонта существенно ужесточились. Статистика показывает, что отсутствие детализированной программы работ становится причиной 40% задержек при прохождении государственной экспертизы проектной документации. В данной статье мы разберем, как составить этот документ, представим актуальный образец программы обследования и приведем примеры реализации сложных технических задач.

1. Определение и нормативная база технического обследования

Программа работ по обследованию — это организационно-технический документ, определяющий цели, состав, объемы, методы и последовательность выполнения работ на объекте. Она разрабатывается исполнителем на основе технического задания заказчика и уточняется в ходе подготовительных работ.

Основными нормативными актами, регулирующими техническое обследование зданий и сооружений, являются:

• ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». Это основной межгосударственный стандарт, устанавливающий требования к работам.
• СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». Свод правил, детально описывающий методики проведения замеров и оценки дефектов.
• Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», который обязывает собственников поддерживать эксплуатационную пригодность объектов.
• Постановление Правительства РФ № 87, определяющее требования к составу разделов проектной документации, где результаты обследования играют ключевую роль.

"Обследование технического состояния зданий и сооружений проводится в три этапа: подготовка к обследованию, предварительное (визуальное) обследование и детальное (инструментальное) обследование."

— ГОСТ 31937-2011, раздел 5.1

2. Ключевые принципы и структура программы обследования

Эффективная программа работ по обследованию должна быть логичной и охватывать все критические узлы объекта. Рассмотрим основные компоненты, которые обязательно должен включать качественный документ.

2.1. Цели и задачи работ

В этом разделе указывается, для чего проводится экспертиза: плановая проверка, перед капитальным ремонтом, для легализации самостроя или оценки ущерба после аварии. От цели зависит глубина технического обследования зданий.

2.2. Краткая характеристика объекта

Описывается здание или сооружение: год постройки, конструктивная схема (бескаркасное, каркасное), материал стен и перекрытий, количество этажей. Важно указать наличие подвалов и чердаков.

2.3. Состав и объемы работ

Это ядро программы. Здесь фиксируется количество шурфов, число точек неразрушающего контроля, объем лабораторных испытаний. Каждый образец материала должен быть учтен.

2.4. Методы проведения обследования

Указываются конкретные методики: ультразвуковой метод, метод отрыва со скалыванием, тепловизионная съемка или георадарное сканирование фундаментов.

2.5. Используемые приборы и оборудование

В состав программы обследования включается перечень поверенного оборудования (склерометры, толщиномеры, лазерные уровни), что подтверждает легитимность будущих результатов.

3. Практический алгоритм разработки программы

Разработка программы — процесс итерационный. Специалисты Expertsmet.ru рекомендуют придерживаться следующей последовательности действий:

1. Анализ исходно-разрешительной документации. Изучение паспорта БТИ, чертежей КЖ/КМ, результатов прошлых изысканий.
2. Предварительный осмотр объекта. Краткий выезд на объект для оценки доступности конструкций и выявления явных дефектов, которые потребуют детального изучения.
3. Определение категории сложности здания. Влияет на коэффициент трудозатрат и количество необходимых измерений согласно нормам.
4. Выбор методов контроля. Например, для бетонных конструкций выбирается сочетание визуального осмотра и инструментальных замеров прочности.
5. Согласование программы с заказчиком. Важно утвердить места вскрытий (шурфов и зондажей), так как это связано с частичным нарушением отделки или конструктива.

Пример: Если планируется надстройка этажа, программа работ по обследованию обязательно должна включать отрывку шурфов под фундаментами и лабораторные исследования грунтов основания.

4. Распространенные ошибки и их решение

Даже опытные инженеры иногда допускают ошибки при формировании примера программы работ. В таблице ниже приведены наиболее частые из них.

Ошибка	Последствие	Решение
Недостаточное количество шурфов (менее 2-х на секцию по ГОСТ)	Отрицательное заключение экспертизы по фундаментам.	Соблюдать нормы ГОСТ 31937-2011 по минимальному числу контрольных точек.
Отсутствие указаний на поверку оборудования	Результаты измерений признаются недостоверными в суде или ГАСН.	Прикладывать копии свидетельств о поверке всех используемых приборов.
Игнорирование инженерных систем	Невозможность оценки общей эксплуатационной пригодности здания.	Включать инженерный блок (ОВ, ВК, ЭО) в общую программу.
Размытые формулировки объемов (например, "в необходимом количестве")	Конфликты с заказчиком при оплате фактически выполненных работ.	Указывать конкретные цифры: "10 зондажей", "5 проб стали".

5. Практические рекомендации и чек-лист

Чтобы ваша программа обследования зданий и сооружений была безупречной, следуйте профессиональным советам:

• Всегда учитывайте сезонность. Например, тепловизионное обследование эффективно только в отопительный период при разнице температур не менее 15°C.
• Интегрируйте данные в BIM. Если заказчик использует цифровые двойники, предусмотрите выдачу результатов в формате, совместимом с информационной моделью.
• Особое внимание уделяйте узлам сопряжения конструкций. Это наиболее уязвимые места, где чаще всего скрываются дефекты.
• Документируйте фотофиксацию. В программе укажите, что каждый выявленный дефект будет отражен в ведомости с фотопривязкой.

Чек-лист готовности программы работ:

• ✓ Указано полное наименование и адрес объекта?
• ✓ Соответствует ли состав работ техническому заданию?
• ✓ Есть ли ссылки на актуальные ГОСТ и СП (включая изменения 2024 года)?
• ✓ Описаны ли методы доступа к конструкциям (леса, вышки, альпинисты)?
• ✓ Предусмотрено ли восстановление вскрытых участков после завершения работ?
• ✓ Указаны ли сроки выполнения каждого этапа?

6. Техническое состояние и категории оценки

Важнейшая часть программы — описание того, как будет определяться состояние объекта. Согласно ГОСТ, выделяют следующие категории:

Нормативное техническое состояние

Значения параметров находятся в заданных пределах. Эксплуатация здания возможна без ограничений.

Работоспособное состояние

Имеются некоторые отступления от норм, но конструкция выполняет свои функции, и нет угрозы обрушения.

Ограниченно-работоспособное состояние

Существуют дефекты, снижающие несущую способность, но опасность внезапного разрушения отсутствует. Требуется мониторинг или усиление.

Аварийное состояние

Исчерпана несущая способность, существует опасность обрушения. В состав программы обследования в этом случае должны быть включены мероприятия по немедленному уведомлению собственника.

7. Актуальные тренды и перспективы в 2026 году

Сфера экспертизы стремительно цифровизируется. В ближайшие годы техническое обследование зданий будет неразрывно связано с применением лазерного сканирования (LiDAR), которое позволяет создавать точные 3D-облака точек за считанные часы. Это минимизирует ошибки ручных обмеров.

Также растет роль долгосрочного мониторинга. Вместо разовых обследований крупные заказчики все чаще запрашивают установку систем датчиков (тензометрических, инклинометрических), которые в реальном времени передают данные о состоянии конструкций на сервер. Программы работ теперь включают разделы по проектированию и монтажу таких систем.

Заключение и чем мы можем помочь

Правильно составленная программа обследования зданий и сооружений — это не просто формальность, а юридическая и техническая страховка всех участников строительного процесса. Она определяет качество будущих проектных решений и безопасность эксплуатации объекта. Помните, что экономия на этапе подготовки программы часто приводит к многомиллионным убыткам в процессе строительства.

Если вам требуется профессионально разработанная программа или комплексное техническое обследование зданий, специалисты Expertsmet.ru готовы оказать экспертную поддержку. Мы обладаем всеми необходимыми допусками СРО, современным парком приборов и многолетним опытом работы на объектах любой сложности.

Expertsmet.ru
Электронная почта: mail@expertsmet.ru
Телефон горячей линии: 8 (800) 300 87 72