Составление смет и расчет стоимости строительства

Что входит в состав сметной документации и чем она регламентируется?

Сметная документация представляет собой комплекс расчетов, определяющих размер денежных средств для строительства, реконструкции или капитального ремонта. Основным нормативным актом, регулирующим ее состав, является Постановление Правительства РФ №87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

В структуру документации традиционно входят:

• Локальные сметы (ЛС) и локальные сметные расчеты (ЛСР) — детальные расчеты на отдельные виды работ;
• Объектные сметы (ОС) — объединяют данные ЛС по конкретному объекту;
• Сметные расчеты на отдельные виды затрат (например, проектно-изыскательские работы);
• Сводный сметный расчет (ССР) — итоговый документ, определяющий стоимость всего строительства.

Практика показывает, что игнорирование Методики №421/пр (в ред. Приказа №557/пр и №11/пр) ведет к отклонению документации в органах экспертизы. Рекомендуется также ознакомиться с материалом виды и типы смет в строительстве для более глубокого понимания классификации расчетов.

«Сметная стоимость строительства... используется при подготовке конкурсной документации и является основой для формирования начальной (максимальной) цены контракта.»

— Методика 421/пр, п. 2

Основные методы расчета стоимости строительства: от базисного до ресурсного

Выбор метода расчета зависит от требований заказчика, источника финансирования и текущего состояния нормативной базы в регионе. На текущий момент в РФ сосуществуют три основных подхода к ценообразованию.

Базисно-индексный метод (БИМ)

Долгое время был основным. Стоимость рассчитывается в ценах 2001 года с последующим переводом в текущий уровень с помощью индексов изменения сметной стоимости, публикуемых Минстроем РФ. Несмотря на переход к РИМ, БИМ все еще применяется для корректировки старых проектов.

Ресурсный метод

Основан на калькулировании ресурсов (человеко-часов, машино-часов, материалов) в текущих рыночных ценах. Это наиболее точный, но трудоемкий метод. Подробнее о нем читайте в статье про методы определения сметной стоимости.

Ресурсно-индексный метод (РИМ)

Комбинированный подход, ставший обязательным для большинства регионов с 2023–2024 годов. Данные о стоимости ресурсов берутся из ФГИС ЦС, а при их отсутствии применяются индексы к группам однородных ресурсов.

Алгоритм разработки локальных смет и сводных сметных расчетов

Процесс разработки начинается с анализа ведомости объемов работ (ВОР) и проектных решений. Без качественной ВОР составить достоверную смету невозможно.

Этапы работы инженера-сметчика:

1. Изучение проектной документации (чертежей, спецификаций).
2. Анализ ведомостей объемов работ на предмет соответствия проекту.
3. Подбор соответствующих расценок из нормативных баз (ГЭСН, ФЕР или ГЭСН-2022).
4. Учет усложняющих факторов (стесненность, работа в охранных зонах) через коэффициенты.
5. Расчет стоимости материалов, не включенных в расценки (по прайс-листам или ФГИС ЦС).
6. Формирование объектных смет и сводного сметного расчета по главам (1–12).

Важно помнить о правилах расчета по методике 421/пр, которые жестко регламентируют структуру итогов и начисление лимитированных затрат (зимнее удорожание, временные здания и сооружения).

Ресурсно-индексный метод (РИМ): ключевые изменения и практика применения

РИМ — это современный стандарт ценообразования, направленный на повышение прозрачности строительного рынка. Основное отличие заключается в использовании актуальных цен из Федеральной государственной информационной системы ценообразования в строительстве (ФГИС ЦС).

Особенности работы в условиях РИМ:

• Использование базы ФСНБ-2022, где отсутствуют стоимостные показатели, а даны только нормы расхода ресурсов;
• Приоритет прямых цен из ФГИС ЦС перед индексируемыми значениями;
• Необходимость проведения конъюнктурного анализа для ресурсов, отсутствующих в базе (не менее 3 предложений от поставщиков);
• Изменение формы локального сметного расчета (увеличение количества граф для детального отображения каждого ресурса).

Для понимания технических нюансов перехода рекомендуем изучить материал ресурсно-индексный метод расчета.

Специфика расчетов для объектов капитального ремонта и реконструкции

Расчет стоимости работ при ремонте и реконструкции требует обязательного учета демонтажных процессов и работы в условиях эксплуатируемых зданий. Согласно МДС и новым методикам, к таким работам применяются специальные поправочные коэффициенты.

Ключевые нюансы:

• Применение коэффициентов 1,15 к затратам труда и 1,25 к нормам эксплуатации машин при использовании «строительных» расценок для ремонтных работ;
• Учет затрат на вывоз и утилизацию строительного мусора (необходимо подтверждение плеча перевозки и тарифов полигонов);
• Отражение возвратных сумм от реализации материалов, полученных при демонтаже;
• Необходимость дефектной ведомости, утвержденной заказчиком, как основного исходного документа.

Проверка достоверности стоимости и экспертиза смет: ключевые этапы

Государственная или негосударственная экспертиза — критический этап, проверяющий соответствие сметных нормативов проектным решениям. Проверка достоверности обязательна для объектов с привлечением бюджетных средств.

Процедура включает:

• Проверку правильности выбора сметных нормативов;
• Сопоставление объемов работ в сметах и в проектной документации;
• Анализ обоснованности цен на оборудование и материалы по конъюнктурному анализу;
• Проверку арифметических расчетов и применения индексов.

Успешное прохождение требует тщательной предварительной подготовки. Более подробно об этом этапе в статье экспертиза ПСД и аудит.

Типовые ошибки при разработке документации и способы их предотвращения

Ошибки в сметной документации приводят к финансовым потерям подрядчика или необоснованному завышению цены для заказчика. Ниже представлена сводная таблица наиболее частых нарушений.

Практические рекомендации и чек-лист для подготовки качественной сметы

Для минимизации замечаний рекомендуется внедрить систему внутреннего аудита документации перед ее выдачей заказчику. Качественный расчет должен быть прозрачным и проверяемым.

Чек-лист проверки сметы:

• ✓ Проверено соответствие сметы актуальной версии Методики 421/пр.
• ✓ Объемы работ полностью коррелируют со спецификациями проекта.
• ✓ Применяемая сметно-нормативная база актуальна на текущий квартал.
• ✓ Все нестандартное оборудование подтверждено коммерческими предложениями.
• ✓ Коэффициенты на демонтаж и реконструкцию применены обоснованно.
• ✓ Учтены все лимитированные затраты (налоги, страхование, непредвиденные).
• ✓ Оформлена пояснительная записка с указанием всех исходных данных.

Использование специализированного ПО (Гранд-Смета, Смета.ру) значительно снижает риск технических ошибок, но не заменяет экспертных знаний инженера.

Часто задаваемые вопросы

1. Можно ли составить смету без проекта?

Полноценную сметную документацию — нет. На предпроектной стадии можно составить укрупненный расчет стоимости по объектам-аналогам или НЦС (нормативам цены строительства), однако для точного бюджета и экспертизы проект обязателен.

2. Чем отличается ЛСР от ЛС?

Степенью детализации и стадией разработки. Локальный сметный расчет (ЛСР) обычно составляется на стадии «Проект», когда объемы могут уточняться. Локальная смета (ЛС) — на стадии «Рабочая документация» при наличии точных спецификаций.

3. Нужно ли учитывать НДС в каждой локальной смете?

Как правило, нет. НДС начисляется в конце Сводного сметного расчета. В локальных расчетах указывается стоимость без учета налога на добавленную стоимость, за исключением случаев, когда смета составляется для упрощенной системы налогообложения.

4. Каков срок действия сметной документации?

Нормативно срок не ограничен, но фактически — до выхода новых индексов. Для прохождения экспертизы индексы должны быть актуальны на момент подачи документов. Если проект «пролежал» более года, потребуется пересчет.

5. Кто должен подписывать смету?

Инженер-сметчик (составил) и ГИП или начальник отдела (проверил). Также обязательна подпись представителя Заказчика в грифе «Утверждаю» на сводном сметном расчете.

6. Можно ли использовать ТЕР вместо ФЕР в 2025 году?

Только если объект не финансируется из федерального бюджета и регион не перешел на ФСНБ-2022. Большинство субъектов РФ уже перешли на федеральные нормы и РИМ, что делает ТЕР неактуальными для новых проектов.