Основные технико-экономические показатели объекта

Технико-экономические показатели (ТЭП) — это паспорт любого инвестиционно-строительного проекта. Это не просто цифры в таблице, а концентрированное выражение характеристик будущего здания или сооружения, определяющее его функциональность, экономическую эффективность и соответствие законодательным нормам. В современном строительстве грамотный расчет ТЭП является критически важным этапом, так как именно на эти данные опираются государственные и негосударственные экспертизы при проверке проектной документации. Ошибки в определении таких параметров, как площадь застройки или строительный объем, могут привести к отказу в выдаче разрешения на строительство или существенному увеличению затрат на этапе реализации.

Актуальность темы продиктована ужесточением требований со стороны контролирующих органов и переходом строительной отрасли на новые методики подсчета площадей в соответствии с актуализированными редакциями Сводов правил (СП). Для заказчика ТЭП служат инструментом оценки эффективности инвестиций, а для проектировщика — ориентиром, позволяющим вписать объект в границы участка согласно градостроительному плану. В данной статье мы детально разберем, как правильно формировать состав показателей, какими нормами руководствоваться и как избежать типичных ошибок, которые могут затормозить проект на этапе экспертизы проекта.

Нормативная база и значение ТЭП в капитальном строительстве

Капитальное строительство в Российской Федерации жестко регламентировано. Технико-экономические показатели объекта не являются произвольным набором характеристик; их перечень и методика расчета определяются государственными стандартами и ведомственными приказами. Основным документом, устанавливающим необходимость наличия ТЭП в составе проекта, является Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».

Согласно этому постановлению, сведения о функциональных, технологических, конструктивных и инженерно-технических решениях должны быть подкреплены соответствующими количественными показателями. Однако конкретные формулы и правила подсчета содержатся в специализированных Сводах правил:

• СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения» — основной норматив для расчета площадей и объемов административных, торговых и образовательных объектов.
• СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные» — регламентирует показатели, по которым строится каждый современный многоквартирный дом.
• СП 42.13330.2016 «Градостроительство» — устанавливает требования к таким показателям, как плотность застройки и коэффициент использования территории.
• ГОСТ Р 21.101-2020 — определяет правила оформления таблицы показателей на листах общих данных.

«Правильный расчет ТЭП обеспечивает легитимность проектных решений. Любое расхождение между показателями в графической части и пояснительной записке является основанием для отрицательного заключения экспертизы».

— Из регламента Службы государственного строительного надзора и экспертизы

Для инвесторов ТЭП — это фундамент, на котором строится финансовая модель. Инвестиции в проект напрямую зависят от полезной площади, которую можно реализовать или сдать в аренду. Таким образом, проектирование начинается и заканчивается анализом технико-экономических характеристик.

Ключевые компоненты и характеристики ТЭП

Состав показателей может варьироваться в зависимости от функционального назначения объекта, однако существует базовый набор параметров, обязательный для большинства объектов капитального строительства.

1. Площадь застройки

Площадь застройки определяется как площадь горизонтального сечения здания на уровне цоколя, включая выступающие части (крыльца, террасы), а также части здания, расположенные на опорах и проезды под ним. Это ключевой норматив для проверки соответствия ПЗЗ (правилам землепользования и застройки) в части максимально допустимого процента застройки участка.

2. Общая площадь здания

Это сумма площадей всех этажей (надземных, в том числе технических, мансардного, цокольного и подземных). Важно помнить, что правила подсчета общей площади в жилых зданиях и общественных сооружениях различаются. В жилье, например, балконы и лоджии включаются с понижающими коэффициентами, тогда как в общественных зданиях методика иная.

3. Строительный объем

Строительный объем представляет собой сумму объемов надземной части (от уровня чистого пола первого этажа до верха чердачного перекрытия или кровли) и подземной части. Этот показатель критически важен для определения стоимости строительства по укрупненным нормативам (НЦС) и при составлении сметы.

4. Этажность и количество этажей

Эти понятия часто путают. Этажность включает только надземные этажи. Количество этажей включает все уровни, включая подземные, подвальные и технические. Данная характеристика напрямую влияет на требования к пожарной безопасности и лифтовому оборудованию.

5. Плотность застройки и коэффициент использования территории

Данные показатели характеризуют интенсивность использования земельного участка. Они рассчитываются как отношение общей площади всех зданий к площади территории. Соблюдение этих параметров контролируется в рамках экспертизы проекта для предотвращения перегрузки городской инфраструктуры.

Практический алгоритм расчета ТЭП

Процесс подготовки технико-экономических показателей требует системного подхода. Расчет ТЭП — это итерационный процесс, который сопровождает проект от концепции до рабочей документации.

1. Анализ исходно-разрешительной документации: Изучение ГПЗУ (Градостроительного плана земельного участка) для выявления ограничений по высоте, площади и плотности.
2. Определение функционального назначения: Выбор соответствующего СП (жилье, общественные здания или производственные сооружения), так как методики подсчета площадей существенно различаются.
3. Графическое построение: Создание поэтажных планов в CAD-системах. Современное проектирование предполагает использование BIM-моделей, где площади считаются автоматически по заданным контурам.
4. Вычисление геометрических параметров:
   • Измерение внутренних поверхностей наружных стен для определения общей площади.
   • Подсчет площадей неотапливаемых помещений, лестничных клеток и лифтовых шахт.
5. Формирование сводной таблицы: Заполнение таблицы показателей согласно требованиям ГОСТ. Данные должны быть сгруппированы по разделам: показатели участка, показатели здания, удельные показатели.
6. Верификация и контроль: Перекрестная проверка данных. Например, строительный объем должен коррелировать с общей площадью и высотой этажей. Любые аномалии должны быть обоснованы.

В случае реконструкции алгоритм усложняется: необходимо рассчитать показатели «до» и «после» проведения работ, выделив прирост мощностей или изменение функциональных зон.

Распространенные ошибки при подготовке документации

На этапе экспертизы специалисты часто сталкиваются с типовыми недочетами, которые ведут к задержкам проекта. Ниже представлена таблица наиболее частых ошибок.

Ошибка	Последствие	Решение
Некорректный учет площадей балконов и лоджий в жилых домах	Искажение общей площади, ошибки в инвестиционных расчетах и договорах ДДУ.	Строго следовать нормативным требованиям СП 54.13330 (применение коэффициентов 0.3 и 0.5).
Расхождение ТЭП в разных разделах ПД (АР, КР, ПЗУ)	Отрицательное заключение экспертизы из-за противоречивости данных.	Назначение ответственного за сквозной контроль показателей по всему проекту.
Неправильное определение этажности (включение подвала)	Нарушение регламентов ПЗУ, неверный расчет пожарных рисков.	Различать понятия «количество этажей» и «этажность» согласно градостроительному кодексу.
Игнорирование площадей технических подполий ниже 1.8 м	Занижение строительного объема и неверная характеристика объекта.	Учитывать высоту помещений при включении их в общую площадь согласно действующим СП.
Ошибка в расчете площади застройки (без учета свесов кровли или крылец)	Превышение допустимого процента застройки участка.	Включать в контур все выступающие части здания, имеющие опору на землю.

Практические рекомендации и чек-лист для сметчика и проектировщика

Чтобы техническая документация была безупречной, рекомендуем придерживаться следующих правил:

• Используйте единую методику: Если проект сложный (многофункциональный комплекс), четко разделяйте методики подсчета для жилой и коммерческой частей.
• Автоматизируйте расчеты: Программные комплексы для проектирования позволяют минимизировать человеческий фактор. Настройте спецификации помещений так, чтобы они автоматически формировали итоговую таблицу ТЭП.
• Следите за изменениями в законах: Редакции СП обновляются раз в несколько лет. То, что было актуально в 2021 году, может быть неверным в 2024-м.
• Обосновывайте расчеты: В пояснительной записке приводите краткую ссылку на пункт норматива, на основании которого вы включили или исключили ту или иную площадь.

Чек-лист проверки ТЭП перед сдачей:

• ✓ Соответствует ли площадь участка данным ЕГРН и ГПЗУ?
• ✓ Учтены ли понижающие коэффициенты для летних помещений?
• ✓ Совпадают ли данные в таблице ТЭП с экспликацией помещений на чертежах?
• ✓ Не превышены ли предельные параметры разрешенного строительства по ПЗЗ?
• ✓ Правильно ли рассчитан строительный объем подземной части?

Актуальные тренды и перспективы развития

Сфера капитального строительства стремительно цифровизируется. Основной тренд последних лет — внедрение BIM-технологий (Building Information Modeling). Это позволяет перейти от ручного расчета ТЭП к автоматической генерации параметров из цифровой модели. В таком случае таблица показателей становится «живым» документом, который мгновенно обновляется при любом изменении геометрии здания.

Еще одно важное направление — «зеленое» строительство. В состав показателей все чаще включают параметры энергоэффективности и удельного потребления ресурсов. Заказчик сегодня заинтересован не только в минимизации сметы на этапе возведения, но и в оптимизации эксплуатационных расходов, что требует более глубокого анализа ТЭП на стадии проектирования.

Также стоит отметить развитие ГИСОГД (Государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности). В будущем проверка ТЭП на соответствие нормативным требованиям будет проводиться автоматизированными алгоритмами со стороны контролирующих органов, что практически исключит возможность случайных ошибок, но потребует идеальной точности от проектировщиков.

Заключение и чем мы можем помочь

Основные технико-экономические показатели объекта — это не формальность, а сложный инструмент управления проектом. От точности их определения зависит прохождение экспертизы проекта, точность сметы и, в конечном счете, успех всего капитального строительства. Понимание нюансов законодательства и методик расчета позволяет избежать серьезных финансовых и временных потерь.

Если у вас возникли сложности с расчетом ТЭП, подготовкой проектной документации или ваш проект получил замечания от экспертизы, специалисты компании Expertsmet готовы оказать профессиональную помощь. Мы обладаем глубокой экспертизой в области строительного аудита и сметного дела, помогая нашим клиентам реализовывать проекты любой сложности в строгом соответствии с буквой закона.

Expertsmet.ru
Профессиональный аудит и разработка сметной документации
mail@expertsmet.ru
8 (800) 300 87 72