Смета на капитальный ремонт

Введение

Сметная документация при капитальном ремонте – это ключевой элемент проекта, определяющий объем и стоимость всех запланированных работ. Особенно велика ее роль для объектов, финансируемых из бюджета, где смета служит обоснованием расходов и гарантом целевого и прозрачного использования средств.

Корректно составленная смета позволяет обоснованно рассчитать стоимость ремонта, спланировать финансирование и успешно провести закупочные процедуры. Согласно законодательству, для заключения государственного контракта необходимо обосновать начальную максимальную цену договора на основе сметных расчетов, выполненных по действующим нормативам.

Таким образом, смета на капремонт – не формальность, а жизненно важный документ, без которого невозможны ни выделение бюджетных средств, ни проведение тендера на выбор подрядчика.

Ключевые аспекты сметной документации при капремонте

Сметная документация на капитальный ремонт является составной частью проектной документации и включает детальные расчеты по всем видам затрат. В сметной части проекта отражаются затраты на материалы, оплату труда рабочих и специалистов, эксплуатацию строительной техники, транспортные расходы, накладные расходы, сметная прибыль и другие издержки, связанные с выполнением работ.

Таким образом, смета даёт полное представление о предполагаемых затратах на ремонт.

Для государственного заказчика смета выполняет сразу несколько функций. Она используется для формирования начальной (максимальной) цены контракта (НМЦК) – то есть предельной суммы, на которую может быть заключён контракт.

Кроме того, смета необходима для проведения конкурентных процедур (аукционов, конкурсов) при отборе подрядной организации и служит инструментом контроля – по ней проверяется соответствие фактически выполненных работ запланированным и рациональность расходования средств.

Грамотно подготовленная сметная документация обеспечивает объективность расчётов, соблюдение нормативных требований и выступает финансовой основой договора подряда. В итоговом счёте смета при капремонте объединяет технические, финансовые и юридические аспекты проекта, служа связующим звеном между проектными решениями и их денежным выражением.

Используемые нормативные базы (ФЕР, ТЕР, ГЭСН, СБЦ и т.п.)

При составлении сметы на капитальный ремонт в государственных учреждениях обязательным является использование государственных сметных нормативов – единой нормативной базы цен и ресурсов для строительства. Эти нормативы утверждаются уполномоченными органами и публикуются в Федеральном реестре сметных нормативов.

Они учитывают типовые затраты на материалы, труд и прочие ресурсы и регулярно обновляются с учетом инфляции и текущих рыночных условий.

Ниже перечислены ключевые элементы сметно-нормативной базы, применяемой в России:

• ГЭСН – Государственные элементные сметные нормы. Это базовые нормы, определяющие состав и количество ресурсов, необходимых для выполнения единицы того или иного вида работ. ГЭСН описывают, сколько материалов, человеко-часов и машинных часов требуется, например, чтобы отремонтировать 1 м² стены или проложить 1 пог. м трубопровода. Для капитального ремонта предусмотрены как общестроительные нормы, так и специальные ремонтные нормы (например, ГЭСНр-2001) с учетом специфики ремонтно-восстановительных работ.

• ФЕР – Федеральные единичные расценки. На основе ГЭСН разрабатываются усредненные расценки в денежном выражении на единицу работ. ФЕР устанавливают базовую стоимость единицы работ (например, руб/м² или руб/шт) в целом по стране (в базовом уровне цен). Эти расценки учитывают средние по России цены на ресурсы – материалы, оплату труда, эксплуатацию техники.

Применение ФЕР обеспечивает единообразие и объективность сметных расчетов по всей стране.

• ТЕР – Территориальные единичные расценки. Поскольку цены на ресурсы в разных регионах могут отличаться, на основе ФЕР разрабатываются территориальные расценки. ТЕР адаптируют федеральные нормы к условиям конкретного субъекта РФ – учитывают региональные уровни цен на материалы, зарплаты, транспортные тарифы и т.д. Использование ТЕР позволяет более точно рассчитать стоимость работ в регионе с учетом местной специфики рынка.

• СБЦ – Сборники базовых цен. Это отдельный вид нормативов, применяемый в основном для оценки стоимости инженерных изысканий, проектных работ и прочих услуг, не нормируемых единичными расценками. СБЦ представляют собой справочники цен на изыскательские и проектные работы (например, разработка проектно-сметной документации), обычно в виде формул или таблиц, зависящих от показателей объекта (площадь здания, сметная стоимость строительства и т.п.). При капитальном ремонте СБЦ могут использоваться для расчета стоимости проектных работ или авторского надзора, если эти расходы включаются в смету.

Вся сметно-нормативная база постоянно актуализируется. Минстрой России периодически выпускает приказы об обновлении федеральной сметно-нормативной базы – например, утверждены актуализированные ФЕР-2020 и ГЭСН-2020. Рекомендуемые индексы пересчета из базовых цен в текущие публикуются Минстроем России ежеквартально, что обеспечивает приведение смет к текущему уровню цен.

Сметчик обязан применять актуальные данные из Федерального реестра сметных нормативов, чтобы расчеты были достоверными. Использование единой нормативной базы (госрасценок) гарантирует стандартизацию и прозрачность – все участники процесса могут проверить расчеты по известным нормативам, а итоговая стоимость будет обоснованной и сопоставимой с другими проектами.

Этапы подготовки сметы

Процесс подготовки сметной документации на капитальный ремонт включает несколько последовательных этапов. Ниже приведена типовая последовательность действий от начала сбора данных до утверждения готовой сметы:

1. Сбор исходных данных. На первом этапе собираются и анализируются все необходимые данные об объекте. Изучается проектная документация (чертежи, планы, технические условия), результаты обследований и изысканий, а также исторические сведения о предыдущих ремонтах.

В результате формируется полное представление о состоянии объекта и требуемых работах. Тщательный сбор исходной информации позволяет составить точное техническое задание и корректно определить объемы работ.

1. Подготовка технического задания (ТЗ). На основе собранных данных составляется подробное ТЗ на капитальный ремонт. В нем прописываются цели и задачи ремонта, перечень необходимых работ и мероприятий, требования к качеству материалов и работ, а также сроки их выполнения.

Чем детальнее и однозначнее сформулировано ТЗ, тем легче сметчику точно рассчитать стоимость – понятное ТЗ исключает риск упущения каких-либо работ или неправильного определения их объема.

1. Определение объемов работ. Имея на руках проектные решения и ТЗ, сметчик составляет ведомость объемов работ. Для этого анализируются чертежи и спецификации, и по каждому виду работ вычисляется объем: будь то площадь стен под отделку, метраж труб для замены или количество окон для установки.

Объемы измеряются в соответствующих единицах (кв.м, пог.м, штуки и т.п.) и будут использоваться для расчета стоимости. Точность этого шага критически важна – ошибки в объемах прямо приводят к ошибкам в сумме сметы.

1. Выбор сметных нормативов. Когда ведомость объемов готова, для каждого вида работ подбираются подходящие единичные расценки из действующей сметно-нормативной базы. Сметчик выбирает коды работ из сборников ФЕР (или ТЕР – при необходимости учета региональных цен) или ГЭСН, которые соответствуют запланированным операциям.

Если условия выполнения работ отличаются от стандартных, могут применяться корректирующие коэффициенты (например, на стесненные условия, работу в действующем здании и пр.). Также на этом этапе определяется, будут расчеты вестись в базовых ценах с последующим индексированием или сразу в текущем уровне цен. Для государственных заказчиков применение государственных сметных нормативов обязательно на данном этапе – это требование обеспечивает единообразие расчёта и его соответствие методическим указаниям.

1. Расчет стоимости работ и ресурсов. После выбора нормативов производится подробный расчет стоимости. Для каждого вида работ стоимость = объем * расценка. При ресурсном методе суммируются затраты по ресурсам: отдельно рассчитывается стоимость необходимых материалов (с учетом количества по нормам и цен на материалы), затраты на оплату труда рабочих и инженеров, стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов, а также прочие прямые затраты.

Затем добавляются накладные расходы – нормативные затраты на содержание управления строительством, непроизводственное время и пр., и сметная прибыль (нормативная величина прибыли подрядной организации). Кроме того, могут быть учтены дополнительные корректирующие коэффициенты, отражающие особые условия проведения работ (например, работа в зимний период, на высоте, в стесненных условиях и т.п.).

Все расчеты выполняются на основе официальных методик и действующих нормативных документов Минстроя.

1. Формирование начальной цены контракта. После подсчета всех прямых и сопутствующих затрат определяется сметная стоимость капремонта – фактически это сумма всех рассчитанных затрат. На ее основе составляется протокол расчета начальной (максимальной) цены контракта (НМЦК).

В протоколе фиксируется, каким методом составлена смета (проектно-сметным), какие нормативы и индексы применены, какие коэффициенты учтены, и выводится итоговая рекомендованная стоимость работ. Этот документ необходим заказчику для обоснования цены при размещении заказа и прикладывается к сметной документации. НМЦК, рассчитанная на основе сметы, является предельной суммой для заключения контракта с подрядчиком.

1. Внутренняя проверка и корректировка. Перед направлением сметы на утверждение и экспертизу, как правило, проводится внутренний контроль качества сметной документации. Специалисты службы заказчика или отдельный отдел проверяют смету на соответствие техническому заданию и проектным решениям, на правильность применения нормативов и расчетов.

Выявленные замечания (если такие есть) направляются сметчику для исправления. На этом этапе устраняются возможные ошибки или расхождения, что повышает шансы успешного прохождения экспертизы.

1. Независимая экспертиза (проверка достоверности). Если капитальный ремонт финансируется из бюджета или объект крупный, смета подлежит проверке в независимой экспертной организации. Согласно требованиям правительства РФ, сметная стоимость строительства и капремонта, финансируемых с привлечением бюджетных средств, должна пройти проверку на достоверность – эту функцию обычно выполняет государственная экспертиза.

Экспертная организация (например, ФАУ «Главгосэкспертиза России» либо региональное учреждение экспертизы) анализирует корректность сметных расчетов, проверяет соответствие примененных расценок и коэффициентов действующим нормативам. По итогам выдается заключение экспертизы. Положительное заключение означает, что сметная стоимость признана достоверной и обоснованной. Наличие такого заключения часто является обязательным условием для утверждения сметы и финансирования работ.

1. Утверждение и оформление сметной документации. После успешной экспертизы смета утверждается заказчиком. Документ окончательно оформляется в установленном формате: включает титульный лист (шапку), сами сметные расчеты (локальные сметы, объектные сметы, сводный сметный расчет – в зависимости от принятой структуры) с указанием всех объемов и цен, итоговую сводку стоимость и пояснительную записку.

Сметная документация подписывается ответственным исполнителем (сметчиком) и утверждается уполномоченным представителем государственного заказчика. В случае бюджетного финансирования утвержденная смета зачастую дополнительно оформляется приказом или распоряжением заказчика о принятии сметной стоимости.

Утвержденная сметная документация приобретает статус официального документа, на основании которого осуществляется финансирование и заключаются договоры. Для обеспечения доступности и прозрачности, сведения из сметы (НМЦК, объем работ) могут быть размещены в единой информационной системе закупок (например, при публикации закупочной документации).

Перечисленные этапы являются общепринятыми при разработке сметы на капитальный ремонт и позволяют шаг за шагом получить достоверный расчет стоимости проекта. Сначала собираются все данные и требования, затем рассчитываются объемы и стоимость, после чего результат проходит проверку и утверждается.

Такой поэтапный подход минимизирует ошибки и обеспечивает соответствие сметы фактическим потребностям ремонта.

Примеры типовых сметных расчетов

Каждый капитальный ремонт уникален, однако структура сметных расчетов во многом типовая. Смета обычно делится на разделы по видам работ, а внутри каждого раздела перечисляются конкретные работы с указанием объемов и стоимости. Рассмотрим несколько примеров, какие расчёты могут включаться в смету капитального ремонта:

• Демонтажные работы. Практически любой капремонт начинается с разборки и демонтажа изношенных элементов. В смете отдельным разделом приводятся работы по демонтажу: например, разборка старой отделки стен, снятие окон и дверей, разборка инженерного оборудования. Каждая позиция рассчитывается по нормативу: указывается объем (кв.м обрушиваемой штукатурки, шт. демонтируемых окон и т.д.) и соответствующая расценка (руб/кв.м, руб/шт).

Итоговая стоимость демонтажных работ получается суммированием всех позиций раздела. Хотя эти работы увеличивают общую стоимость проекта, они необходимы и должны быть полно учтены, иначе последующий ремонт будет невозможен.

• Строительно-монтажные работы. Это основной раздел сметы, включающий собственно ремонтные работы. Сюда могут входить: ремонт или замена конструкций (например, усиление перекрытий, ремонт крыши, замена стропильной системы), отделочные работы (штукатурка, шпаклевка, окраска стен и потолков), устройство полов, замена окон и дверей, ремонт фасада и пр.

Каждая работа представлена отдельной строкой с единицей измерения и объемом. Например, ремонт штукатурного слоя стен – 200 кв.м по расценке X руб/кв.м = Y руб, окраска стен – 200 кв.м по расценке Z руб/кв.м = N руб, и т.д. Для сложных работ (таких как капитальный ремонт кровли) смета может разбиваться на подработы: демонтаж старого покрытия, устройство нового гидроизоляционного слоя, монтаж нового кровельного материала, установка водостоков – каждая с отдельным расчетом. В итоге получаем стоимость строительно-монтажных работ по каждому разделу.

• Замена инженерных систем. Капитальный ремонт зачастую включает модернизацию инженерного оборудования: системы отопления, водоснабжения, электроснабжения, вентиляции. В смете это отражается в разделах по видам систем.

Например, раздел «Электромонтажные работы» может включать демонтаж старой электропроводки, монтаж новых кабельных линий, установку светильников, щитов, датчиков и пр. Объемы берутся из проекта (метраж проводов, количество светильников), а стоимость рассчитывается по нормативам (руб/м пог. кабеля, руб/шт на установку светильника).

Аналогично рассчитываются разделы по отоплению (метры труб, радиаторы), водопроводу и канализации (трубы, арматура), системе вентиляции (воздуховоды, вентиляторы) и т.д. Такая детализация позволяет заказчику понять, во сколько обойдется обновление каждой системы здания.

• Прочие затраты. В смету на капремонт могут включаться и сопутствующие расходы. Например, затраты на сооружение временных зданий и приспособлений (временные ограждения, бытовки для рабочих, леса и подмости для фасадных работ), мероприятия по безопасности и охране труда, вывоз и утилизация строительного мусора и пр.

Обычно такие работы тоже нормируются – например, стоимость установки строительных лесов рассчитывается исходя из площади фасада и нормативной цены за 1 кв.м лесов. Резерв на непредвиденные работы и затраты включается в составе сводного сметного расчета отдельной строкой – это своего рода страховой фонд сметы, обычно в размере нескольких процентов от стоимости строительно-монтажных работ, предназначенный для покрытия возможных дополнительных работ, которые невозможно было заранее предусмотреть (в рамках допустимого лимита).

Например, резерв может составлять 2–3% от стоимости СМР – эта сумма будет заложена в общий бюджет проекта на случай непредвиденных ситуаций.

Таким образом, типовой сметный расчет представляет собой совокупность локальных смет по отдельным видам работ, каждая из которых содержит перечень позиций с объемами и ценами. Затем эти данные сводятся в объектную смету (если ремонтируется один объект – она может совпадать с локальной, либо объединять несколько локальных смет по разделам) и, при необходимости, в сводный сметный расчет по проекту (если проект включает несколько объектов или этапов).

В итоговом сводном расчете обычно показываются общие суммы по разделам, накладные расходы, сметная прибыль, резерв средств и другие суммарные показатели. Все промежуточные вычисления и итоговые итоги обязательно документируются и могут быть проверены на соответствие нормативам.

Ниже приведена условная упрощенная таблица – пример фрагмента структурированной сметы на капитальный ремонт крыши здания:

| № п/п | Наименование работ | Ед.изм. | Кол-во | Цена за ед., руб. | Стоимость, руб. | |-------|------------------------------------|---------|--------:|------------------:|----------------:| | 1 | Разборка старого кровельного покрытия | кв.м | 500 | 150 | 75 000 | | 2 | Устройство нового кровельного покрытия | кв.м | 500 | 600 | 300 000 | | 3 | Ремонт стропильной системы (частичный) | кв.м | 500 | 100 | 50 000 | | | Прямые затраты, всего: | | | | 425 000 | | | Накладные расходы (100%) | | | | 425 000 | | | Сметная прибыль (50%) | | | | 212 500 | | | Резерв на непредвиденные (2%) | | | | 21 250 | | | Итого: | | | | 1 083 750 |

Примечание: Цифры приведены для иллюстрации структуры сметы. В реальных сметах накладные расходы и сметная прибыль рассчитываются по нормативным процентам, установленным Минстроем (они могут отличаться от указанных в примере), а также может учитываться НДС в соответствии с налоговым законодательством. Однако даже в упрощенном виде видно, что смета содержит полную разбивку работ и затрат, и итоговая сумма формируется поэтапно – от прямых затрат до общих итогов.

Требования к оформлению сметной документации для госзаказчика

Для государственных заказчиков существуют строгие требования к составу и оформлению сметной документации. Смета на капитальный ремонт, будучи частью проектной документации, должна быть оформлена по установленным нормам и стандартам. Основные требования к структуре и оформлению сметы регламентируются нормативными документами Минстроя и Правительства РФ:

• Состав сметной документации. Согласно Градостроительному кодексу РФ и подзаконным актам, сметная документация является обязательным разделом проекта при капремонте. В состав сметной документации обычно входят локальные сметы на отдельные виды работ, объектные сметы по объектам и сводный сметный расчет по проекту (при необходимости), а также пояснительная записка к смете.

Пояснительная записка содержит информацию о примененной сметно-нормативной базе, базисном уровне цен, использованных индексах перевода в текущие цены, принятых коэффициентах, а также обоснование стоимости материалов, оборудования и иных особенностей расчетов.

Для государственных объектов, как правило, требуется, чтобы смета была разбита на главы и разделы в соответствии с положением о составе проектной документации (например, отдельное отражение стоимости строительно-монтажных работ, оборудования, прочих расходов и т.д.).

• Форма документов. Минстрой России выпустил ряд методических документов, устанавливающих стандартные формы смет. Например, приказ Минстроя РФ № 841/пр от 23.12.2019 утвердил Порядок определения НМЦК проектно-сметным методом, где приведены образцы сметной документации для госзакупок и требования к ее оформлению.

Согласно данным требованиям, смета должна содержать титульный лист с реквизитами проекта (наименование объекта, адрес, заказчик, проектная организация, сведения о проверке/экспертизе), таблицы с расчетами по каждой локальной смете, сводный сметный расчет, и итоговую часть с общими показателями.

На титульном листе и в конце документа ставятся подписи ответственного сметчика, главного инженера проекта (при наличии) и представителя заказчика, удостоверяющего утверждение сметы.

• Оформление и нумерация. Все страницы сметной документации должны быть пронумерованы, сами сметы – иметь порядковые номера и названия разделов. В тексте смет не допускаются исправления от руки – при необходимости корректировки составляются официальные акты корректировки или выпускаются пересчитанные сметы с новой датой.

Любые изменения сметы после утверждения должны документироваться (например, дополнительными соглашениями или актами), чтобы сохранить прозрачность и прослеживаемость изменений.

• Соответствие нормативам. При оформлении сметы необходимо ссылаться на применяемую сметно-нормативную базу (указать, по какой базе составлена смета: ФЕР-2001 (ред. 2020) или ФСНБ-2022 и т.п.), указывать единицы измерения в соответствии с принятыми в нормативах, применять установленные сокращения.

Например, в строках сметы обычно указываются шифр расценки, наименование работы, единица измерения, объем, цена за единицу и стоимость. Для госзаказчика критично, чтобы смета была понятна и проверяема: каждая позиция должна быть обоснована нормативом или расчетом. Документ не должен содержать коммерческих расценок без обоснования – все цены либо берутся из сборников, либо подтверждаются расчетом по ресурсам.

• Экспертиза и утверждение. Отдельное требование – наличие положительного заключения экспертизы (если оно требуется по законодательству). Без экспертизы смета крупного проекта не будет принята к финансированию. После прохождения экспертизы на титульном листе сметы обычно делается отметка о номере и дате выдачи положительного заключения государственной экспертизы.

Государственный заказчик утверждает смету лишь при наличии всех необходимых виз и заключений. Утвержденная смета скрепляется печатью организации-заказчика (если применимо) и становится частью утвержденной проектной документации.

В целом, смета на капитальный ремонт для госзаказчика должна быть оформлена максимально тщательно и строго по шаблону. Любые отклонения (неполная комплектация разделов, отсутствие пояснительной записки, нарушенная структура документа) могут привести к тому, что документацию отправят на доработку. Соблюдение формальных требований столь же важно, как и правильность числовых расчетов.

Проверка достоверности сметной стоимости (экспертиза)

Проверка достоверности сметной стоимости – это процедура контроля правильности и обоснованности сметных расчетов, обычно проводимая в рамках государственной или независимой экспертизы. Цель – удостовериться, что заявленная стоимость капитального ремонта соответствует объемам работ и действующим ценам, и исключить случаи завышения сметы или необоснованных затрат.

В Российской Федерации порядок проведения такой проверки регламентируется нормативными актами. В частности, Постановлением Правительства РФ № 427 от 18.05.2009 г. (с последующими изменениями) установлен порядок проведения проверки достоверности сметной стоимости строительства, реконструкции и капитального ремонта, финансируемых с привлечением средств бюджетной системы РФ.

Согласно этому документу, сметная документация на объекты, финансируемые из бюджета (федерального, регионального или местного), подлежит обязательному контролю – либо в составе государственной экспертизы проектной документации, либо в виде отдельной экспертизы сметной части (если по закону не требуется экспертиза всего проекта).

Как проходит экспертиза сметы? Заказчик передает комплект сметной документации (вместе с ТЗ, чертежами и другими необходимыми разделами) в экспертную организацию. Эксперты проверяют следующие моменты: соответствие принятых объемов работ проектным данным; правильность примененных расценок и коэффициентов; использование актуальных цен (индексов); правильность начисления накладных расходов и сметной прибыли; корректность учета материалов и оборудования (в том числе соответствие рыночным ценам, если какие-то материалы учтены по прайс-листам).

Также проверяется соблюдение нормативных документов – например, применяется ли актуальная редакция сметной базы, учтены ли все обязательные статьи затрат, нет ли выхода за предельные нормативы. Для капитального ремонта жилых домов могут существовать нормативы предельной стоимости по видам работ (например, максимально допустимая стоимость замены лифта или ремонта крыши), разработанные на региональном уровне – экспертиза проверяет соответствие и этим нормативам, если они официально утверждены.

По результатам анализа эксперты готовят заключение о достоверности сметной стоимости. В заключении перечисляются выявленные недостатки или подтверждается, что сметная стоимость определена верно. Если обнаружены ошибки (скажем, пропущены работы, завышены коэффициенты или объемы), смета возвращается на доработку. В случае успешной проверки экспертиза выдает положительное заключение, где указывает подтвержденную сметную стоимость проекта. Такой документ дает зеленый свет для финансирования – он означает, что бюджетные средства будут расходоваться обоснованно.

Важно отметить, что экспертиза сметы – не просто формальность, а существенный элемент контроля. Независимая экспертиза повышает доверие к расчетам, обеспечивает дополнительную защиту от ошибок и злоупотреблений. Для госзаказчика наличие заключения экспертизы – гарантия того, что смета составлена правильно и деньги налогоплательщиков не будут лишними.

В ряде случаев (например, для небольших проектов местного значения) может проводиться ведомственная или ведомственно-заказная проверка сметы без привлечения государственной экспертизы, но принципы той же – объективность и соответствие нормативам.

Подводя итог, проверка достоверности – обязательный этап для большинства смет, финансируемых из бюджета. Она обеспечивает независимую оценку качества сметной документации. Государственные эксперты, опираясь на методические рекомендации по экспертизе смет, выступают «третьей стороной», которая смотрит на смету свежим взглядом.

Это значительно снижает риск ошибок: по статистике экспертиз, практически каждая смета получает замечания, после устранения которых экономия бюджетных средств может составлять 5–10% от первоначально заявленной стоимости. Поэтому опытный госзаказчик всегда закладывает время и ресурсы на прохождение экспертизы и учет ее результатов.

Практические рекомендации

Ниже приведены некоторые практические советы и сведения, которые помогут улучшить качество сметной документации для капитального ремонта и избежать распространенных ошибок. Эти рекомендации адресованы как сметчикам, так и государственным заказчикам, контролирующим процесс составления сметы.

Точное определение объемов работ

Одной из самых частых причин расхождений в смете является неточно определенный объем работ. Чтобы избежать этого, рекомендуется уделить особое внимание исходным данным:

• Провести тщательное обследование объекта. Перед составлением сметы желательно, чтобы специалисты (инженеры, технические обследователи) осмотрели здание и зафиксировали все дефекты. На основе обследования корректируются объемы, которые могли быть неочевидны из проектной документации.

Например, могут открыться дополнительные участки разрушенной штукатурки или больший износ коммуникаций, чем предполагалось – лучше учесть это заранее.

• Сверять объемы с проектными чертежами. Каждый пункт ведомости объемов работ должен быть подтвержден чертежом, схемой или описанием из проекта. Заказчик и сметчик совместно проверяют, что по всем работам, указанным в техническом задании, в смету внесены соответствующие объемы.

Полезно использовать принцип «четырех глаз»: когда объемы вычислил один специалист, другой должен перепроверить по исходным данным. Это помогает отловить возможные пропуски (например, забыли включить в объемы ремонт одного из помещений).

• Учитывать скрытые работы и дополнительные ресурсы. При капремонте часть работ может не отражаться напрямую в чертежах. Например, перевозка материалов, расчистка помещений перед ремонтом, защита существующих конструкций на время работ – все эти операции тоже требуют трудозатрат и средств.

Рекомендуется составлять перечень подобных работ совместно с подрядчиками или проектировщиками и включать необходимые затраты в смету (либо отдельными позициями, либо закладывать резерв). Это предотвратит возникновение незапланированных расходов позже.

• Не «дробить» и не «укрупнять» объемы искусственно. Иногда сметчики, стремясь упростить расчет, берут укрупненные показатели (например, общий процент износа) вместо конкретных объемов замены. Либо наоборот – слишком подробно расписывают очевидные мелочи. И то и другое может затруднить проверку сметы.

Лучше придерживаться проектной структуры: отражать отдельно основные объемы (кв.м отделки, пог.м труб и т.п.), а мелкие работы включать либо в состав основных (через коэффициенты, учитывающие сопутствующие операции), либо отдельными строками, если они значимы по стоимости.

В итоге, точные объемы работ – фундамент достоверной сметы. На их основе выбираются расценки и считается стоимость, поэтому ошибка в объеме на 10% ведет к такой же ошибке в цене. Государственному заказчику имеет смысл утвердить ведомость объемов еще до сметных расчетов, чтобы все участники процесса исходили из одинаковых цифр.

Типичные ошибки при составлении смет и как их избежать

Процесс составления сметы сложен, и даже опытные специалисты допускают ошибки. Ниже перечислены распространенные ошибки и рекомендации по их предотвращению:

• Неучтенные работы или затраты. Одна из грубых ошибок – пропуск каких-либо работ, которые требуются по проекту. Например, в смету забыли включить восстановление отделки после замены труб или не учли пусконаладочные работы для инженерных систем. Это ведет к тому, что заложенных средств не хватит.

Избежать поможет тщательное сравнение сметы с проектным заданием и перечнем работ. Полезно использовать чек-листы по типовым видам работ, чтобы убедиться, что в смете есть все необходимые разделы (демонтаж, основной ремонт, отделка, электрика, благоустройство и т.д.).

• Использование устаревшей нормативной базы. Нормативы цен постоянно обновляются, и применять старые сборники без коэффициентов пересчета – значит занизить или завысить стоимость. Например, базисно-индексный метод требует применения индексов текущего уровня цен к базисным (2001 года или 2014 года) расценкам. Если сметчик этого не сделал, смета получится неактуальной.

Нужно всегда проверять, актуальна ли элементная база: на федеральном уровне сейчас действует ФСНБ-2022; если используются ФЕР-2001, к ним обязательно должны применяться официальные индексы пересчета на текущий год. Заказчику стоит требовать указания в пояснительной записке, по какой базе и в каком уровне цен выполнена смета.

• Неправильное применение коэффициентов. В сметном деле множество поправочных коэффициентов: на стесненные условия, на работу в зимнее время, на капитальный ремонт (если используется расценка для нового строительства) и др. Ошибки бывают двух видов: коэффициент не применили, хотя нужно (тогда стоимость занижена и подрядчик потом предъявит дополнительные требования) или применили лишний/двойной (что завышает смету и выявляется на экспертизе).

Например, методики Минстроя предписывают при применении норм нового строительства для условий капремонта умножать затраты труда и машино-время на коэффициент 1,15 или 1,25. Если этого не сделать, трудозатраты будут занижены. Во избежание ошибок следует строго следовать методическим указаниям: в пояснительной записке перечислить все примененные коэффициенты и их основания.

Заказчику при проверке сметы нужно обращать особое внимание на строки с коэффициентами – присутствуют ли они там, где требуются, и нет ли лишних.

• Арифметические и технические ошибки. Банальный человеческий фактор – сметчик может ошибиться в расчете, поставить не ту единицу измерения или перепутать разряды чисел. Сейчас большинство смет делается с помощью специализированных программ, которые автоматизируют расчеты. Однако при ручных правках возможны несоответствия между таблицами.

Например, в локальной смете поправили объем, а в сводном расчете забыли обновить итого. Или неверно скопирован коэффициент на другую строку. Поэтому перед сдачей сметы важно провести внутреннюю проверку: сверить все итоговые суммы между локальными и сводными сметами, убедиться, что итоги разделов правильно перенесены.

Хорошей практикой является кросс-проверка – когда смету проверяет второй специалист, не участвовавший в ее составлении. Это помогает найти опечатки и ошибки округления.

• Нарушение требований к оформлению. Иногда даже правильная по цифрам смета не принимается экспертизой из-за оформления. Типичные ошибки: отсутствие необходимых подписей и печатей, неправильно оформленная титульная страница, нет даты или номера проекта, не приведена необходимая пояснительная записка. Чтобы этого избежать, нужно использовать утвержденные формы документов.

Если у заказчика или экспертизы есть шаблон оформления смет – лучше им следовать. Все страницы должны быть читаемы, таблицы не пересекать разрывы страниц, электронные файлы – без вирусов и с правильными форматами.

Государственный заказчик часто предъявляет собственные регламенты, например, требование предоставлять смету не только на бумаге, но и в электронном виде (в формате программы Гранд-Смета, Smeta.RU или другом) – несоблюдение этих требований тоже считается ошибкой. Поэтому перед сдачей работы полезно еще раз уточнить у проверяющей инстанции формат и состав предоставляемых материалов.

Сводя воедино: тщательность и двойной контроль – лучшая профилактика ошибок. Для госзаказчика рационально встроить этапы проверки сметной документации: внутренней (силами своего отдела) и, при необходимости, внешней (привлечь независимого эксперта до официальной экспертизы). Выявленные на ранних этапах ошибки проще исправить, чем потом переделывать смету в сжатые сроки по требованию главгосэкспертизы.

Учет непредвиденных расходов, индексов и коэффициентов

При расчете сметной стоимости капремонта важно правильно учитывать дополнительные факторы, влияющие на цену, – такие как непредвиденные расходы, индексация стоимости к текущим ценам и корректирующие коэффициенты. Рассмотрим эти элементы подробнее:

• Непредвиденные расходы. Как отмечалось выше, в смету обычно включается резерв средств на непредвиденные работы и затраты. Этот резерв предназначен для покрытия непланируемых работ, которые могут возникнуть в ходе ремонта (например, обнаружение скрытых дефектов, требующих дополнительного вмешательства).

В нормативных документах рекомендуется устанавливать резерв в пределах нескольких процентов от общей стоимости СМР (строительно-монтажных работ) – обычно 2–3%. Конкретное значение может быть задано методикой или заказчиком. Например, для объектов капитального ремонта жилых домов региональные программы могут устанавливать свой норматив резерва.

В смете резерв оформляется отдельной строкой в сводном расчете и включается в общую сумму. Важно: резерв – это не «лишние деньги», которые автоматически тратятся, а лишь страховой запас. Освоение этих средств должно быть обосновано актами о выявленных допработах и утверждено заказчиком. Если в ходе ремонта непредвиденных работ не возникло, сумма резерва остается неиспользованной и возвращается в бюджет.

• Индексы пересчета в текущие цены. Большинство сметных нормативов (ФЕР, ТЕР) даны в базисных ценах (например, уровне цен 2000 г. или 2014 г.). Чтобы привести стоимость к текущему году, применяются индексы инфляции (индексы пересчета). Минстрой России регулярно публикует рекомендованные индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по кварталам и регионам.

Кроме того, существуют индексы по статьям затрат – отдельно на материалы, на оборудование, на зарплату и т.д., которые учитывают разную динамику цен. Сметчик обязан корректно использовать индексы: либо применять комплексный индекс к сумме сметы, либо дифференцированные индексы к разным составляющим.

Ошибки в индексировании приводят к неправильной сумме: если забыть применить индекс – смета занижена, если применить дважды – завышена. В государственных сметах, как правило, указывается: «Смета составлена в ценах such-то года, индекс перевода в цены текущего периода = X».

Заказчику следует убедиться, что индексы взяты из официального источника (приказы Минстроя или регионального органа ценообразования) и соответствуют региону и виду работ. Например, индекс на ремонтные работы может отличаться от индекса на новое строительство – это также надо учесть.

• Корректирующие коэффициенты. Помимо индексов инфляции, существуют специальные коэффициенты, вводимые для учета условий производства работ. В капремонте часто применяются коэффициенты: на стесненные условия (когда ремонт ведется в эксплуатируемом здании, и приходится работать в ограниченном пространстве), на высотные работы, на работы без остановки технологического процесса (если здание функционирует), на климатические условия региона.

Также, если сметные нормы не имеют прямого аналога под конкретную ситуацию, могут использоваться коэффициенты совместимости. Пример: при ремонте здания могут применять нормы на новое строительство плюс коэффициент 1.15 (или 15%) на дополнительные затраты, связанные с разборкой и усилиями по совмещению нового со старым.

Все используемые коэффициенты должны иметь обоснование – обычно ссылки на главы методических документов (МДС, Методика Минстроя и т.п.). Правильный учет коэффициентов позволяет сделать смету более точной. Если условия ремонта легче, чем стандартные (что бывает редко), коэффициенты могут быть меньше 1. Но в основном ремонт сложнее нового строительства, поэтому смета содержит повышающие коэффициенты. Главное – не забыть их применить там, где нужно, и не применять, где не положено.

• Учет удорожаний в ходе длительного ремонта. Практический момент: если капремонт длится несколько лет, стоит предусмотреть индексацию цен по годам. Например, если смета составляется в ценах текущего года, а работы будут идти два года, на второй год может потребоваться предусмотреть прогнозный индекс удорожания.

Это часто делается в крупных проектах – смета разбивается по годам реализации, и на каждый год закладывается свой индекс. Госзаказчику важно смотреть, чтобы источники финансирования покрывали инфляционные удорожания, иначе через год может возникнуть нехватка средств.

В совокупности, учет непредвиденных расходов, индексов и коэффициентов делает смету более реалистичной и устойчивой к изменениям условий. Без этих элементов смета была бы статичной и уязвимой: малейшее отклонение – и деньги закончились или, напротив, образовалась незапланированная экономия (что тоже нежелательно, так как свидетельствует о неточности планирования).

Поэтому профессиональные сметчики всегда включают необходимые резервы и поправки, соблюдая при этом нормативные ограничения. Государственному заказчику следует проверять наличие этих строк и коэффициентов: их отсутствие может говорить о неполной проработке, а наличие сверхмеры – о возможном необоснованном завышении. Баланс и соответствие методикам – вот критерий качественной сметы.

Заключение

Составление сметы на капитальный ремонт – ответственная и многоэтапная работа, от качества которой напрямую зависит успешность всего проекта. В данном материале рассмотрены ключевые аспекты сметного дела при капремонте: от нормативной базы до практических нюансов. Подводя итоги, можно сделать несколько основных выводов:

• Смета – основа бюджета капремонта. Без корректной сметы невозможно обосновать финансирование работ. Сметная документация, составленная на базе государственных нормативов, обеспечивает объективность, прозрачность и сопоставимость стоимости проекта. Для госзаказчика это означает уверенность, что средства запрашиваются в нужном объеме и будут израсходованы строго по назначению.

• Законодательная регламентация. Российское законодательство строго регламентирует требования к сметной документации для бюджетных проектов. Градостроительный кодекс РФ требует включения сметы в проектную документацию при капремонте, 44-ФЗ обязывает обосновывать начальную цену контракта сметой, приказы Минстроя устанавливают методики и формы смет, а госэкспертиза проверяет достоверность сметы согласно постановлениям Правительства.

Знание и соблюдение этих нормативных актов – обязательное условие работы с госзаказчиком.

• Тщательная проработка – залог успеха. Процесс разработки сметы должен быть максимально тщательным: от сбора исходных данных до многоступенчатой проверки. Капитальный ремонт – комплексный процесс, и смета отражает эту комплексность. Не стоит жалеть времени на уточнение деталей на начальном этапе, поскольку исправление ошибок на поздних стадиях (на этапе экспертизы или, хуже, уже во время строительства) обходится дороже и влечет задержки.

• Выгоды правильной сметы. Грамотно составленная и структурированная смета приносит ощутимые выгоды всем сторонам. Для заказчика – это гарантия эффективного использования бюджетных денег и отсутствие скандалов с перерасходом. Для подрядчика – четкое понимание предстоящих работ и справедливая цена, что снижает риск убытков. Для экспертизы – экономия времени при проверке и меньше замечаний. В итоге проект реализуется без лишних финансовых сюрпризов.

Напоследок приведем краткий перечень ошибок, которые наиболее часто встречаются при работе с госзаказчиком по части смет, и которых следует избегать:

• Несоответствие сметы проекту. Если смета не отражает всех требований проектной документации (например, в проекте заложено одно, а в смете посчитано другое), государственный заказчик обязательно на это укажет. Решение: всегда сверять смету с проектом и ТЗ до сдачи работы.

• Завышение стоимости за счет «лишних» коэффициентов или объемов. Порой подрядчик пытается включить в смету избыточные работы или коэффициенты, надеясь на невнимательность заказчика. Госзаказчики, как правило, привлекают экспертизу, которая такие вещи выявляет. Репутационные риски и вероятность отказа в оплате слишком высоки – лучше сразу составлять смету честно.

• Нарушение сроков и процедур. В сфере госзакупок есть чёткий график: смету нужно вовремя передать на экспертизу, получить заключение, утвердить и заложить в бюджет. Задержки с составлением сметы могут привести к срыву финансирования в текущем году. Поэтому важно планировать время на сметную работу с запасом.

• Недооценка значимости документов. Смета – это не просто цифры; это документ, который может быть проверен контрольно-ревизионными органами. Ошибки или неправомерные включения в смету могут повлечь административную ответственность. Госзаказчик заинтересован, чтобы смета выдержала любые проверки, поэтому всегда требует от сметчика обоснований и пояснений. Нужно быть готовым подтвердить каждую цифру.

В заключение отметим, что сметная документация на капитальный ремонт – это своего рода дорожная карта финансового благополучия проекта. Следование нормативам, аккуратность расчетов и прозрачность для проверяющих органов – три кита, на которых держится успех в работе с государственным заказчиком.

Придерживаясь изложенных рекомендаций и требований, можно значительно повысить качество смет и, как следствие, уверенно пройти экспертизу и получить финансирование для реализации проекта капитального ремонта.