Какие документы должны входить в комплект сметной документации: полный список для застройщика

Введение

Комплект сметной документации — ключ к прозрачности бюджета, успешному прохождению экспертизы и последующей защите интересов застройщика на всех этапах реализации строительного проекта. Если в наборе документов есть недочёты, проект затягивается на согласованиях, бюджет оказывается под угрозой, а иногда и само строительство блокируется до устранения нарушений.

В этой статье собран актуальный и исчерпывающий перечень документов, которые должен предоставить застройщик или его подрядчик, чтобы исключить риски и ускорить согласования. В материалах учтены последние требования Министерства строительства РФ, новые электронные форматы и примеры типичных ошибок.

1. Основные сметные расчёты: обязательный минимум

1.1. Локальные сметные расчёты (ЛСР)

ЛСР — это база для формирования сметной стоимости по каждому отдельному виду или разделу работ. Для крупных объектов таких ЛСР может быть несколько десятков — по каждому разделу инженерии, благоустройству, отделке, отдельным корпусам. Каждый ЛСР должен содержать:

• Перечень работ с расценками по нормативам (ГЭСН, ФЕР и пр.)
• Коды работ и материалов, единицы измерения
• Коэффициенты (условия производства, зимние, стеснённые)
• Подписи и расшифровки составителей

1.2. Объектные сметные расчёты (ОСР)

ОСР объединяют несколько ЛСР по одному объекту (корпусу, секции, инженерным сетям). В ОСР отражаются итоговые суммы по отдельному объекту, расчёты на уровне здания или инженерной системы.

1.3. Сводный сметный расчёт стоимости строительства (ССРСС)

Это главный документ, который определяет общую стоимость реализации проекта по главам:

• Глава 1: подготовительные работы, снос, вынос сетей
• Глава 2: основные строительно-монтажные работы (не менее 50% общей стоимости)
• Глава 3–7: иные затраты (оборудование, благоустройство, работы по охране окружающей среды и т.д.)
• Глава 8: временные здания и сооружения
• Глава 9: зимнее удорожание, прочие дополнительные затраты
• Глава 10: строительный контроль
• Глава 12: затраты на проектно-изыскательские работы, авторский надзор, экспертизу

1.4. Конъюнктурный анализ цен (КАЦ)

КАЦ служит подтверждением достоверности текущих цен на материалы, оборудование, услуги перевозки и другие ресурсы. Требуется не менее трёх предложений по каждой ключевой позиции, с приложением писем, спецификаций, реквизитов поставщиков.

1.5. Ведомость объёмов работ (ВОР)

ВОР — основной документ, подтверждающий исходные объёмы, на основании которых рассчитаны сметы. Для всех работ в ВОР обязательно:

• Формулы расчёта
• Привязка к чертежам (ссылки на листы/позиции)
• Подписи Заказчика и проектировщика

2. Дополнительные документы, необходимые для проверки смет

2.1. Пояснительная записка

В ней описывается применяемая методика, используемые нормы, особенности объекта, исходные данные, ссылки на технические условия, чертежи, результаты инженерных изысканий. Обязательно раскрываются причины применения повышающих/понижающих коэффициентов, особых условий (например, производство работ в действующих помещениях).

2.2. Сопоставительные ведомости объёмов работ (СВОР)

При корректировке проектной документации или повторной экспертизе прикладывается СВОР с подробным обоснованием изменений (что убрано, что добавлено, на основании каких чертежей).

2.3. Коммерческие предложения

• КАЦ должен быть подтверждён письмами не менее трёх поставщиков (не из одного региона), с указанием сроков действия предложения, адреса, ИНН, печатями/подписями.
• Для расчёта стоимости временных зданий, перевозок и других специфических затрат — отдельные расчёты и КП.
• Для работ с уникальными технологиями — технические паспорта, спецификации, расчёты подрядчиков.

2.4. Документы по отдельным видам затрат

• Расчёты по временным зданиям, зимнему удорожанию, строительному контролю (главы 1, 8, 9, 10 ССРСС)
• Расчёты затрат на научно-техническое сопровождение, банковскую гарантию, страхование, экспертизу, авторский надзор
• Калькуляции на утилизацию отходов, плату за негативное воздействие на окружающую среду
• Документы по резерву на непредвиденные работы и затраты

2.5. Технические условия и тарифы

• Подтверждающие письма и техусловия на подключение к сетям (электричество, вода, канализация и др.)
• Расчёты по тарифам, решения регулирующих органов

2.6. Акты обследования и дефектные ведомости (для капремонта)

• Акты обследования конструкций и систем, с перечнем выявленных дефектов, объёмов работ по их устранению
• Фотофиксация дефектов (по требованию экспертизы)

3. Форматы файлов и структура передачи

3.1. Требования к электронному формату

С 2025 года основной формат — XML (.gge) для всех расчётных документов: ЛСР, ОСР, ССРСС, КАЦ, ВОР, СВОР.

• Для текстовых пояснений — DOC, DOCX, ODT
• Для сводок затрат, таблиц — XLS, XLSX, ODS
• Для документов с формулами/чертежами — PDF

Документы должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью (при подаче в госэкспертизу).

3.2. Структура папок для архивации

/project_name/ /estimates # все XML-файлы расчётов /explanations # пояснительные записки, письма /evidence # КП, тарифы, технические условия, сертификаты /aux # чертежи, графики, допматериалы

3.3. Требования к датам и версии цен

• Даты всех файлов должны совпадать или быть актуальными на момент передачи (по состоянию на дату подачи в экспертизу)
• Все цены — в уровне, действующем на дату подачи, или с применением индексов

4. Документы для отдельных случаев

4.1. Документы по временным зданиям и сооружениям

• Обоснование необходимости строительства
• Расчёт стоимости по нормам
• КП/договора на аренду, покупку, перевозку

4.2. Документы по зимнему удорожанию

• Расчёт дополнительных затрат (по Методике № 325/пр)
• Обоснование температурной зоны, коэффициентов

4.3. Документы по резерву на непредвиденные работы

• Письмо-согласование от ГРБС (главный распорядитель бюджетных средств)
• Расчёт размера резерва

4.4. Документы для объектов культурного наследия (ОКН)

• Согласование проектной документации с Органом охраны ОКН
• Перечень предмета охраны, акты экспертизы
• Специализированные сметы на реставрационные работы

5. Типовые ошибки и последствия их устранения

1. Нет ВОР в XML, только в PDF → Документы возвращаются без рассмотрения

2. Конъюнктурный анализ менее чем по 3 поставщикам, или поставщики фиктивные → Запрос на доработку, затяжка экспертизы

3. Смета составлена по устаревшим или разным уровням цен → Требование к пересчёту, задержка согласования

4. Не приложены расчёты по отдельным видам затрат → Уменьшение сметной стоимости, риск недофинансирования

5. Несоответствие между ЛСР, ОСР, ССРСС (расхождения по кодам, объёмам) → Требуется сверка и исправления

6. Контроль комплектности: порядок проверки

Перед отправкой комплект рекомендуется проверить с помощью:

• Бесплатного модуля КПСР https://smetafree.platformaexpert.ru/project/1894/start/ Загрузить все XML-файлы, получить отчёт о комплектности и соответствии, обнаружить дубли, расхождения, пропущенные позиции.
• Внутреннего чек-листа Проверить, что по каждому разделу приложены пояснения, КП, расчёты, акты, что структура архива соответствует требованиям.

7. Как ускорить согласование и избежать доработок

1. Собрать полный комплект документов, исключая дубли, старые версии, неактуальные КП.
2. Проверить соответствие всех расчётов друг другу (объёмы, коды, суммы).
3. Приложить все обязательные письма, согласования, расчёты и обоснования.
4. Сформировать архив строго по структуре.
5. Использовать бесплатный сервис проверки комплектности до подачи в госэкспертизу.
6. При необходимости — запросить консультацию у эксперта или службы технического заказчика.

Заключение

Чёткий и полный комплект сметной документации не только ускоряет процедуру согласования, но и защищает застройщика от спорных ситуаций, потерь времени и финансовых рисков. С учётом текущих нормативных требований и перехода на цифровые форматы, всё больше внимания уделяется не только содержанию документов, но и их структуре, формату, корректности ссылок и наличию подтверждающих материалов. Застройщик, который системно подходит к формированию сметного пакета, гарантированно минимизирует издержки на согласования и быстрее получает разрешение на строительство.

Соблюдайте порядок, проверяйте комплектность — и экспертиза не станет препятствием для старта вашего проекта.